Als u een eigen huis met hypotheek hebt, is de kans groot dat u bij uw jaarlijkse belastingaangifte de hypotheekrente kunt aftrekken van uw inkomen. Dat is heel fijn. Vaak scheelt dat weer in uw portemonnee! Bent u benieuwd of u ook een fiscaal voordeel kan hebben met de hypotheekrenteaftrek? In dit artikel zetten op een rij hoe het werkt.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek is een fiscaal voordeel voor huiseigenaren. De overheid stimuleert met deze maatregel eigenwoningbezit, zodat particulieren zelf vermogen opbouwen. De oorsprong van deze maatregel gaat terug naar 1893. Het jaar waarin de eerste inkomstenbelasting in Nederland werd geheven. Als huiseigenaar betaalt u maandelijks een bepaald bedrag aan rente over uw hypotheek. Het bedrag wat u aan hypotheekrente betaalt, mag u (onder bepaalde voorwaarden) aftrekken van u belastbare inkomen. Op deze manier wordt uw inkomen dus lager, waardoor u bij uw jaarlijkse belastingaangifte ook minder inkomstenbelasting hoeft af te dragen.

Heeft u uw hypotheek na 1 januari 2013 afgesloten? Dan kunt u alleen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek binnen 30 jaar volledig aflost. Dit betekent automatisch ook dat u een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek moet hebben om gebruik te kunnen maken van deze regeling. Daarnaast bent u verplicht om u aan de aflossing te houden. Doet u dit niet, dan verlies u uw recht op hypotheekrenteaftrek.

Uitgangspunten van de eigenwoningregeling

Door vele wetswijzigingen en fiscale rechtspraak is de eigenwoningregeling een complex geheel geworden. Het is een lappendeken van regels en uitzonderingen. Gelukkig zijn er aantal hoofdregels.

Er moet sprake zijn van een ‘eigen woning’
De schuld moet kwalificeren als ‘eigenwoningschuld’
Er dient voldaan te worden aan de aflossingsverplichting
Er kan sprake zijn van ‘overgangsrecht’

Hypotheekrenteaftrek heeft een wettelijke basis. In 2001 is het zogenoemde boxenstelsel opgezet met de introductie van de Wet Inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001). De Eigen woning (art. 3.111 Wet IB2001), de Eigenwoningschuld (art. 3.119a Wet IB2001), en de Aftrekbare kosten (art. 3.120 Wet IB2001) zijn daarom in deze wet terug te vinden en vallen in box 1.

Wat is een eigen woning?

Een eigen woning is het hoofdverblijf van een belastingplichtige óf personen die behoren tot zijn huishouden op grond van:

eigendom, waaronder economische eigendom, (…), indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, kosten en lasten op belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeverandering de belastingplichtige of zijn partner grotendeels aangaat;
een recht van vruchtgebruik, bewoning of van gebruik dat belastingplichtige krachtens erfrecht heeft verkregen, indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige de voordelen geniet en kosten en lasten op hem drukken.

Het is slechts mogelijk om één woning als hoofdverblijf aan te merken. Als u een tweede woning heeft, zult u moeten kiezen welk huis u als eigen woning wenst aan te merken. Wanneer u een fiscale partner heeft en allebei een eigen woning, dan moet u ook kiezen welke woning u aanmerkt als de woning die uw hoofdverblijf is. Van die eigen woning kunt u de hypotheekrente aftrekken en telt u het eigenwoningforfait op bij de inkomsten. De waarde en de eventuele schuld van de andere woning hoort in uw aangifte bij box 3 (sparen en beleggen). Als u bijvoorbeeld verhuurd vastgoed heeft met hierop een vastgoedhypotheek wordt dit als een box 3 lening gezien.

Een huurwoning of een pandje met een verhuurhypotheek is namelijk geen eigen woning. Een woonboot met een vaste ligplaats, een woonwagen met een vaste standplaats, een woning waarvan u of uw fiscale partner het recht hebt van erfpacht voor de grond of het recht van opstal en een woning op basis van een lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging kunnen ook kwalificeren als een eigen woning. De eis is dan wel dat u er daadwerkelijk woont en de kosten dan wel lasten zelf betaalt.

Er zijn een aantal uitzonderingen, waarbij het mogelijk is om (tijdelijk) meerdere woningen op te geven als eigen woning. Bijvoorbeeld wanneer u duurzaam gescheiden leeft of als de oude woning nog niet is verkocht. Bij verhuizen naar een nieuwe woning en de oude woning staat leeg in de verkoop is er een bijzonder situatie en geldt:

Verhuizen naar nieuwe woning en oude woning staat leeg in de verkoop (3+ jaren)
Oude woning wordt bewoond en nieuwe woning staat (nog) leeg of is in aanbouw (3+ jaren)

Wat is een eigenwoningschuld?

Een eigenwoningschuld (EWS) is een lening of gedeelte ervan die betrekking heeft op uw eigen woning, bijvoorbeeld om de woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden, waarover u de hypotheekrente mag aftrekken. Door een hypotheek te gebruiken voor consumptieve doeleinden, zoals de inrichting of juist iets wat helemaal niet met het huis te maken heeft, wordt dit stuk van de lening als een box 3 lening gezien. Ook eerder genoten aftrek kan de eigenwoningschuld en uw maximale hypotheek beperken.

Meestal is de eigenwoningschuld gelijk aan het bedrag van uw hypotheek. Een eigenwoningschuld kan ook lager zijn dan het bedrag van uw hypotheek. Bijvoorbeeld wanneer u eerder een woning heeft verkocht met overwaarde en deze niet volgens de bijleenregeling volledig in de nieuwe hypotheekconstructie inbrengt. Het is ook mogelijk dat de hypotheek lager is doordat u een schenking voor die woning heeft ontvangen. Als u een eigenwoningschuldverleden heeft, houden we bij de advisering rekening met uw persoonlijke situatie en wensen. Koopt u samen met iemand anders en u wilt een eigenwoninghypotheek? Dan is het opletten bij het aangaan van en eventueel maken van afspraken over het aandeel in de eigenwoningschuld. Soms zijn er zelfs drie verschillende opties mogelijk, waaronder de wettelijke verdeling, het goedkeurend besluit en de (interne) draagplicht als keuze. Deze laatste kan schriftelijk worden vastgesteld door middel van een draagplichtovereenkomst.

Een hypotheek of lening heeft vier criteria waaraan voldoen moet worden om te kunnen spreken van een eigenwoningschuld.

Aflossingseis (contractuele verplichting tot aflossen) (Art. 3.119a)
Eigenwoningreserve (EWR) (Art. 3.119aa)
Mutaties in de aflossingsverplichting (Art. 3.119c)
Voorwaarden overgangsrecht (Art. 3.119c)

Aflossingseis: de invloed van uw hypotheekvorm

Vanwege de aflossingsverplichting (in 360 maanden op basis van een minimaal annuïtair aflossingsschema) om rente te kunnen aftrekken, zijn er in de praktijk twee hypotheekvormen waar u uit kunt kiezen. Bij een annuïtaire hypotheek betaalt u in de eerste periode meer hypotheekrente dan bij een lineaire hypotheek. Dat klinkt in eerste instantie negatief, maar meer rente betalen betekent ook dat u meer kunt aftrekken bij uw belastingaangifte. Vanwege deze achtergrond en andere redenen kiezen veel mensen voor de financiering van hun eerste koophuis toch voor een annuïteitenhypotheek. Hoewel starters op de markt geen aftrek op een dergelijke hypotheek hebben, kan een aflossingsvrije hypotheek een goed idee zijn. Had u al een hypotheek die bestond op 31 december 2012? Dan is het onder voorwaarden mogelijk het overgangsrecht te benutten. Het overgangsrecht regelt namelijk dat de oude regels blijven gelden (tot uiterlijk 2044) wanneer u voor het ingaan van de nieuwe hypotheekregels op 1 januari 2013 al een eigenwoningschuld had.

Invloed van het maximumtarief hypotheekrenteaftrek

Een ander belangrijk onderwerp is ook de hoogte van het percentage waartegen u de rente kunt aftrekken van belang. Dit heeft te maken met de inkomensschijf waarin uw inkomen valt. Valt u bijvoorbeeld in de hoogste inkomensschijf? Dan betaalt u (bij uw aangifte over 2020) tot 49,50% inkomstenbelasting over het inkomen dat boven de € 68.507 ligt. Uw hypotheekrente mag u van dat inkomen aftrekken, maar dan wel tegen maximaal 43%. Naar verwachting zal dit percentage in de komende jaren verder worden verlaagd.

Fiscaal voordeel hypotheekrenteaftrek berekenen

Het voordeel van uw hypotheekrenteaftrek is van een aantal factoren afhankelijk. Het gaat hierbij om:

Het bedrag dat u in een heel jaar aan hypotheekrente betaalt
De WOZ-waarde van uw woning
Uw inkomen
De aanpassing van het maximumtarief van de hypotheekrenteaftrek

Op basis van de WOZ-waarde wordt uw eigenwoningforfait berekend. Dit bedrag wordt opgeteld bij uw bruto jaarinkomen. Dat moet u alleen doen als u een koopwoning heeft die uw hoofdverblijf is. De hypotheekrente die u in dat belastingjaar betaalde, wordt hier vervolgens vanaf getrokken. Het bedrag wat hiervan overblijft, is uw belastbare inkomen. Het percentage aan inkomstenbelasting wat u daarover moet betalen, hangt ten slotte af van hoeveel u verdient (en dus in welke belastingschijf u valt) en wat het maximale tarief dat jaar is waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken.

Nieuwe maatregelen

Vanaf 2019 daalt het maximale tarief waartegen de rente aftrekbaar is stapsgewijs naar 37,10% in 2023. Dit betekent dat uw voordeel van de hypotheekrenteaftrek in de komende jaren minder zal worden, vooral als u met uw inkomen in de hogere belastingschijven valt.

De WOZ-waarde zal daarnaast naar verwachting ook blijven stijgen. Dit betekent normaal gesproken ook dat ook de belastingen die daarmee samenhangen (zoals het eigenwoningforfait) stijgen. Om de druk op huizenbezitters te verlagen, wordt het percentage eigenwoningforfait in de komende jaren juist verlaagd.

Ten slotte wordt ook de Wet Hillen geleidelijk afgeschaft. Kort samengevat betekent dit dat uw netto lasten in de toekomst mogelijk hoger worden dan uw bruto lasten. Het bedrag dat u aan hypotheekrenteaftrek ‘bespaart’ wordt namelijk lager, omdat u steeds minder rente betaalt naarmate u uw hypotheekschuld aflost. De waarde van uw huis zal echter waarschijnlijk stijgen, waardoor u juist meer kwijt bent aan het eigenwoningforfait. Op een gegeven moment, is de bijtelling (het eigenwoningforfait) dan hoger dan de aftrekpost (de betaalde rente). De Wet Hillen compenseerde dat, maar die wordt in de toekomst dus afgeschaft.

Beperkingen hypotheekrenteaftrek

Regelmatig komt in het nieuws dat de hypotheekrenteaftrek beperkt gaat worden. Vanuit Europa wordt er druk uitgeoefend om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en de hypotheekschulden in Nederland te verlagen. Lange tijd was het H-woord zelfs taboe in de politiek. De beperking van de renteaftrek is in feite al jaren aan de gang. Hieronder kunt u een beknopt, niet volledig overzicht van de beperkingen van de hypotheekrenteaftrek terug vinden.

1997 Consumptieve rente niet meer aftrekbaar.
Rente nog aftrekbaar voor woningen in eigendom (dus wél tweede woning).

Vanaf 2001 is ook rente van schuld tweede woning niet meer aftrekbaar.
Voor alle tot 31 december 1995 gesloten hypothecaire leningen is de rente volledig aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Sinds 2001 is de rente op een tweede woning, zoals een pied-à-terre, vakantiewoning of verhuurd vastgoed, niet aftrekbaar.

2001 Beperking duur renteaftrek tot maximaal 30 jaar
Voor hypotheken vanaf 1 januari 2001 is de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar. Bij hypotheken van vóór 1 januari 2001 loopt de termijn vanaf 1 januari 2001.

2004 Bijleenregeling
Netto overwaarde is een eigenwoningreserve (EWR), die binnen 5 jaar de hoogte van de eigenwoningschuld beperkt tot ‘kosten verwerving minus EWR’. In 2010 wijzigt termijn van 5 in 3 jaar. Over de bijleenregeling hebben we een apart artikel geschreven.

2004 Anti-misbruikbepaling partners
Wanneer samen gewoond in woning van één van partners en nieuwe woning wordt gekocht door andere of beide partners, om samen in te wonen.

2010 Goedkoperwonenregeling vervalt
In alle gevallen (óók bij goedkoper wonen) moet de eigenwoningreserve volledig te worden toegepast.

2010 Hogere staffel eigenwoningforfait duurdere woningen
Bij een WOZ-waarde hoger dan € 1.010.000,- geldt er voor het meerdere een hoger percentage van de bijtelling van het eigenwoningforfait.

2013 Aflossingsverplichting op nieuwe eigenwoningschulden
Ten minste annuïtaire aflossingsverplichting in maximaal 360 maanden.

2013 Aflossingsstand
Bij schulden met een aflosverplichting ontstaat er bij verkoop een aflossingsstand. Bij aankoop van een nieuwe woning dient het aflossingsschema te worden voortgezet.

2014 Beperking in aftrek gebrachte kosten
In de hoogste IB-schijf (52%-schijf) wordt de aftrek van in aftrekbare kosten beperkt met 0,5% per jaar.

2018 Rente over restschulden vervalt
Over restschulden, ontstaan vanaf 1-1-2018, is rente niet meer aftrekbaar.

2019 Gefaseerde afschaffing Wet Hillen
Het voordeel vanwege geen of en geringe eigenwoningschuld wordt vanaf 2019 lineair uitgefaseerd in 30 jaar.

2020 Versnelde beperking in aftrek gebrachte kosten
Vanaf 2020 geldt een versnelde beperking met 3,0% per jaar op de in aftrek gebrachte kosten.

Meer weten over hypotheekrenteaftrek?

Tijdens een gratis kennismakingsgesprek vertellen we u alles over het vinden van een huis en het aanvragen van uw hypotheek. Ook de hypotheekrenteaftrek en vragen die u hierover heeft, kunnen tijdens een belafspraak aanbod komen. Zo weet u precies je in één gesprek alles wat u moet weten en kunt u uw vragen direct telefonisch aan onze adviseurs stellen.

Hypotheekrenteaftrek