Als u binnenkort gaat verhuizen en u uw eigen woning verkoopt, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling kan invloed hebben op de netto woonlasten van uw nieuwe woning. Hoe een en ander werkt, zal in het volgende artikel worden uitgelegd.
Op 1 januari 2004 is de regeling ingevoerd, aangezien de overwaarde niet altijd werd gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. Dit werd door de overheid als niet eerlijk en wenselijk ervaren. In artikel 3.119aa van de Wet inkomstenbelasting 2001 is de wettelijke basis van deze regeling vastgelegd.
De bijleenregeling geldt als u uw woning verkoopt en de opbrengst hoger is dan de bestaande eigenwoningschuld. Als dat het geval, spreken bij een dergelijke situatie van een zogenoemde positief vervreemdingssaldo. Hierbij wordt er uitgegaan van de netto opbrengsten van de verkochte woning. Verkoopkosten, zoals het inschakelen van een goede makelaar, onderhoudskosten en energielabel mogen buiten beschouwing worden gelaten.
Het verschil van de bovenstaande bedragen is de overwaarde. Wanneer u een hypotheek afsluit voor een nieuwe woning, mag u alleen de hypotheekrente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning minus de overwaarde. Er wordt daarmee gestimuleerd om de winst in uw nieuwe woning te stoppen.
Een voorbeeld: een deel overwaarde niet in de nieuwe woning stoppen
Stel u koopt een woning van € 350.000. En de overwaarde uit de vorige woning is € 25.000. Dan mag u de hypotheekrente aftrekken over een maximale lening van € 325.000 (€ 350.000 – € 25.000). Leent u meer dan € 325.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 325.000 geen hypotheekrente aftrekken en valt deze in Box 3.
Drie veelvoorkomende situaties
Er zijn meer scenario’s denkbaar. De volgende drie scenario’s komen het meeste voor vandaar dat we deze nu bespreken:
- U gaat duurder wonen
Meestal is het verstandig om met de overwaarde de nieuwe eigenwoningschuld te verlagen. Doet u dat niet, dan valt een deel van de hypotheek als gevolg van de bijleenregeling in Box 3. Hierdoor is er minder belastingvoordeel en zijn de uiteindelijke netto maandlasten hoger. - U gaat goedkoper wonen
De eigenwoningschuld is maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning verminderd met de overwaarde. - Geen nieuwe woning kopen
Het is mogelijk dat u na de verkoop gaat huren of voor een bepaalde periode naar het buitenland vertrekt. De overwaarde blijft dan onder de naam ‘eigenwoningreserve’ nog drie jaar bestaan. Voor 2010 was dit vijf jaar. Dit betekent dat de regels van de eerste en twee scenario voor een periode van drie jaar blijven gelden. Daarna mag u zelf weten wat u met de overwaarde van uw woning wilt doen en er dus een eigen bestemming aangeven, bijv. een prachtige auto of wereldreis.
Huidige woning nog niet verkocht overwaarde toch al benutten
Wilt u al een nieuw huis kopen, maar staat uw eigen huis nog te koop of zelfs helemaal niet in de verkoop? Dan kunt u met een overbruggingshypotheek toch alvast uw overwaarde benutten voor uw nieuwe huis. Klinkt te mooi om waar te zijn, maar is mogelijk!
Bijleenregeling omzeilen?
Als u overwaarde hebt, wordt deze toegevoegd aan uw eigenwoningreserve. Deze vervalt na 3 jaar. Is de reserve uit verschillende delen opgebouwd? Bijvoorbeeld doordat u in relatief korte tijd vaker een eigen woning hebt verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar.
Koot u binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert uw eigenwoningreserve de maximale hypotheek waarover u rente mag aftrekken. Met andere woorden: u zult de overwaarde dan alsnog moeten inbrengen. Ná 3 jaar – waarin u bijvoorbeeld een huis huurt of in het buitenland woont – vervalt deze verplichting en kunt u een gekochte woning weer volledig financieren, mét hypotheekrenteaftrek.
Bijleenregeling kan ingewikkeld zijn
Hoe de bijleenregeling fiscaal uitpakt, kan uitgerekend worden met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst. Er zijn echter veel scenario’s denkbaar waarbij de rekensom snel complex zal worden en is advies door een expert raadzaam. Het is dan ook zeker slim om een gesprek aan te gaan met een ervaren financieel adviseur. Bij Bliss kan een adviseur helpen met het uitleggen van de regeling en hoe dat voor uw persoonlijke situatie kan uitpakken om vervolgens ook de beste hypotheek voor u te vinden.
Bliss helpt u graag bij uw zoektocht naar de best mogelijke manier om uw volgende droomhuis te financieren. Maak een gratis afspraak om de impact op de netto woonlasten van de regeling, mogelijkheden en al uw vragen te bespreken met een onafhankelijke hypotheekadviseur.
Gratis Intake gesprek
Bliss Hypotheekadviseurs biedt u een gratis intakegesprek aan.
- Gratis Intake
- 7 dagen per week bereikbaar
- Voordelige en vaste tarieven
- Landelijk kwaliteitsnetwerk