Het bruto aanvangsrendement is een handige manier om snel te bepalen of een investering interessant is. Bij een vastgoedbelegging door middel van woningverhuur is het bruto aanvangsrendement een percentage die de verhouding aangeeft tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de daadwerkelijke investering in bijvoorbeeld een appartement of woonhuis.
Formule bruto aanvangsrendement (BAR)
Het is mogelijk om het bruto aanvangsrendement te berekenen met behulp van de volgende formule:
(Huuropbrengst bij aanvang)
_____________________________ x 100% = BAR
koopsom + kosten koper
Bruto aanvangsrendement = huurinkomsten / marktwaarde woning x 100%
De BAR is het tegenovergestelde van de zogenoemde kapitalisatiefactor. Als de kapitalisatiefactor 16 is, is het bruto aanvangsrendement 100/16 = 6,25%. Oftewel, de kapitalisatiefactor wordt berekend door de koopsom van een vastgoedinvestering te delen door de jaarhuur. De kapitalisatiefactor geeft daarmee weer het aantal keer de jaarhuur van een vastgoedbelegging dat men bij aankoop bereid is te betalen.
Voorbeeld berekening bruto aanvangsrendement
Michelle koopt een appartement voor een bedrag van € 200.000,-. De bijkomende kosten bedragen 3%. De totale investering is dus € 206.000,-. De jaarhuur bij aanvang bedraagt € 18.000,-. Het bruto aanvangsrendement is 18.000 / 203.000 x 100% = 8,87%
Aan de hand van de BAR kan eenvoudig het rendement en het risico van objecten onderling worden vergeleken. Hierbij geldt doorgaans hetzelfde principe als bij andere beleggingen: hoe hoger het verwachte rendement (BAR), des te hoger het risico. En dat geldt uiteraard ook omgekeerd.
Met betrekking tot het risico is vooral de huidige huurovereenkomst, markthuur en leegstand belangrijk. Wanneer het contract met de huidige huurder minder zekerheid biedt, wordt de markthuur steeds belangrijker. Door het gebrek aan zekerheid is het mogelijk dat de huur wordt opgezegd. Er zal dan naar een nieuwe huurder moeten worden gezocht, die een huur gaat betalen gelijk aan de markthuur. Bij de verhuur van een woning aan particulieren is de huur meestal maandelijks opzegbaar. Hierdoor is het belangrijk om niet alleen naar de huur te kijken die momenteel wordt ontvangen, maar juist vooral naar de markthuur.
Door gebrek aan aanbod van huurwoningen en de grote vraag van particulieren en bedrijven is het risico van leegstand vooral in dichtbevolkte gebieden kleiner. Zodra een huurder vertrekt, is de woning al snel weer verhuurd. Leegstand en misgelopen huurinkomsten komt in grote steden minder vaak voor. Een woning kopen voor de verhuur in het centrum van een grote stad betekent dus minder risico en vandaar ook een lager rendement.
Het nadeel van het werken met de BAR is dat er geen goed beeld ontstaat op het rendement binnen de exploitatieperiode. Daar is de BAR-berekening ook niet voor bedoeld. Voor het uitwerken van het rendement wanneer het vastgoed in bezit is, is het daarom verstandig om naar andere methoden te kijken. Hierbij kan het nuttig zijn om bijvoorbeeld gebruik te maken van het netto aanvangsrendement (NAR), discounted cashflow methode (DCF) of Rendement eigen vermogen (REV).
In de onderstaande afbeelding wordt schematisch weergegeven welke verhouding bestaat tussen de huurinkomsten, het gewenste rendement en de marktwaarde van de woning in verhuurde staat.
Voorbeeld
• Huur = € 10.000,- x kapitalisatiefactor 10 = € 100.000,- (10%)
• Huur = € 10.000,- x kapitalisatiefactor 15 = € 150.000,- (6,7%)
• Huur = € 10.000,- x kapitalisatiefactor 20 = € 200.000,- (5,0%)
Wanneer een vastgoedbelegger met een lager rendement genoegen neemt, stijgt in beginsel de marktwaarde in verhuurde staat. Mocht er een hoger rendement bij dezelfde huurinkomsten vereist zijn, daalt de marktwaarde. In een dergelijke situatie zal een belegger minder bereid zijn te betalen, zodat met de huur wel het beoogde rendement kan worden gemaakt.
Interessante vastgoedbelegging?
Heeft u behoefte aan inzichten en hulp bij het berekenen van het aanvangsrendement van een vastgoedbelegging? Bij Bliss helpen we u graag met het maken van een goede businesscase en regelen we voor u de gewenste vastgoedfinanciering. Als u rust en rendement wenst, kunnen we u ook van A tot Z ontzorgen.