Overbruggingshypotheek: hoe werkt het benutten van de overwaarde?

Een overbruggingshypotheek is een slimme manier om ‘geld uit de stenen’ te halen van uw huidige woning. Gaat u binnenkort een nieuw huis kopen en is uw eigen huis nog niet verkocht? Wilt u de overwaarde gebruiken voor de aanschaf van de nieuwe woning? In dit artikel leest u alles over de overbruggingshypotheek en de betekenis ervan.

Overwaarde gebruiken: overbruggingshypotheek afsluiten

Tegenwoordig gaan huizen als ‘warme broodjes over de toonbank’. Het komt dan ook veel voor binnen de huidige woningmarkt dat bij verkoop van een woning er sprake is van een overwaarde. In deze situatie is de prijs die de kopers voor uw oude huis willen betalen hoger dan de bestaande hypotheek die er op de woning zit. Deze eigen middelen die nog in de vorm van overwaarde in het huis vastzitten, kunt u gebruiken bij de aanschaf van de nieuwe woning. Het inbrengen van de overwaarde in de nieuwe woning wordt ook fiscaal gestimuleerd door de overheid door middel van de zogenoemde bijleenregeling.

Er zijn echter genoeg voorbeelden te bedenken, waarbij uw oude huis nog niet is verkocht en de overwaarde dan ook niet zomaar gebruikt kan worden. Bijvoorbeeld doordat u graag wat meer tijd wilt hebben voor de verhuizing en verbouwing van de nieuwe woning of u kunt pas verhuizen wanneer het nieuwbouwproject is opgeleverd. Om uw geld alvast uit de stenen te kunnen halen, is het afsluiten van een overbruggingshypotheek een mogelijke oplossing.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening als u voor een korte periode twee huizen tegelijkertijd in uw bezit heeft. Deze hypotheekvorm wordt ook wel een ‘kortlopende aflossingsvrije hypotheek’ genoemd. Het doel van de hypotheek is eigenlijk om de overwaarde voorgeschoten te krijgen van de geldverstrekker. U heeft immers al een nieuwe woning gekocht, maar het oude huis is dat nog niet. Met het overbruggingskrediet krijgt u er een extra hypotheek bij. Vaak heeft u al een hypotheek op de bestaande woning en zal er ook op uw nieuwe huis een hypotheek wenselijk zijn.

Eigenschappen overbruggingshypotheek

Het overbruggingskrediet heeft de volgende eigenschappen en kenmerkt door de mogelijkheid om een bepaalde periode te ‘overbruggen‘. Het gaat hierbij om de tijd tussen de aankoop van uw nieuwe woning en de tijd dat u uw oude huis heeft verkocht. De looptijd van het krediet is meestal 2 jaar. Bij nieuwbouw is de looptijd in het algemeen 3 jaar. Uw nieuwe huis moet immers nog worden gebouwd. U betaalt dan alleen rente over de lening. Zodra uw oude huis is verkocht, wordt de overbruggingshypotheek in één keer afgelost.

Het is wel opletten met de hogere woonlasten. Over een bepaalde periode heeft u immers mogelijk drie hypotheken: de hypotheek van uw oude woning, het nieuwe huis en het overbruggingskrediet. Een ander nadeel van de overbruggingshypotheek is dat er een officiële hypotheekakte bij de notaris nodig is. Hierdoor kunt u extra notariskosten verwachten. Een overbruggingshypotheek heeft de volgende kenmerken:

  • U sluit een overbruggingskrediet af bij de aanbieder waar u ook de nieuwe hypotheek aanvraagt. Een overbruggingshypotheek is een extra onderdeel van de hypotheek voor uw nieuwe woning (Dat kan bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek zijn);
  • U lost de lening verplicht af zodra uw oude huis verkocht is;
  • U betaalt tot die tijd een (variabele) overbruggingsrente;
  • U betaalt tijdelijk meerdere hypotheken tegelijkertijd. U moet tijdens de looptijd van de overbruggingshypotheek de dubbele lasten van de oude en de nieuwe woning kunnen dragen. Hiervoor moet u de benodigde, eigen middelen kunnen aantonen;
  • U betaalt tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet alleen rente over het bedrag wat is geleend;
  • U lost uw overbruggingshypotheek weer af met de overwaarde die vrijkomt zodra uw oude huis is verkocht;
  • Wanneer uw oude woning nog niet is verkocht, stelt de geldverstrekker meestal een gevalideerd taxatierapport verplicht;
  • Als uw oude woning al wel is verkocht, moet u kunnen aantonen dat de kopers geen gebruik kunnen maken van eventuele ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. De koop moet echt definitief zijn;
  • Het krediet heeft een bepaalde minimale en maximale looptijd. Dat is per geldverstrekker verschillend. Vaak gaat het om 12 of 24 maanden.
  • De rente van de overbruggingshypotheek is volledig fiscaal aftrekbaar;

Rente en kosten van een overbruggingshypotheek

Wanneer u een overbruggingshypotheek heeft afgesloten, betaalt u rente over het geleende bedrag. De rente hiervan is hoger dan bij een normale hypotheek. Dat heeft te maken met risico’s die geldverstrekker loopt. Mocht de verkoop van uw oude huis tegenvallen, is er namelijk een risico dat u uw overbruggingshypotheek niet (tijdig) kunt aflossen. Vandaar dat er sprake is van een risico-opslag. De hypotheekrente van de overbruggingshypotheek kunt u wel van het belastbaar inkomen afhalen, zodat u een belastingteruggave heeft. Sommige geldverstrekkers rekenen geen afsluitkosten. Bij Bliss heeft u geen aanvullende kosten voor het aanvragen van een overbruggingshypotheek.

Overbruggingshypotheek berekenen: hoe hoog is een overbruggingskrediet?

Het bedrag wat u maximaal kunt overbruggen, is te berekenen door te kijken of u uw oude woning al heeft verkocht. De berekening van een overbruggingshypotheek is verschillend voor beide situaties en bij welke geldverstrekker u de ‘normale’ hypotheek gaat afsluiten. Een geldverstrekker zal een lagere overbruggingshypotheek verstrekken wanneer de oude woning nog niet is verkocht. Hierdoor is het ook niet bekend wat de overwaarde is en dat geeft een extra risico. Veel aanbieders eisen dan ook een taxatierapport. De waardebepaling van een erkende taxateur wordt gebruikt om een beeld te krijgen van de mogelijke overwaarde. De geldverstrekker neemt aan de hand van de waarde vervolgens hier een percentage van mee voor de berekening welk bedrag maximaal kan worden geleend.

Oude woning is verkocht

Waneer uw huidige woning is verkocht, maar het moment van de overdracht later dan de koop van de nieuwe woning is, loopt de geldverstrekker een heel beperkt risico. De overbrugging zal dan namelijk probleemloos worden afgelost. Meestal kan bij het berekenen van de maximale overbruggingshypotheek de verkoopprijs van de oude woning als vertrekpunt worden genomen en hoeft er geen ‘veiligsheidsmarge’ als buffer te worden gehanteerd.

Oude woning is nog niet verkocht

Wanneer uw huidige woning nog niet is verkocht, loopt zowel u als de aanbieder van de hypotheek meer risico. De uiteindelijke verkoopprijs en daarmee de eventuele overwaarde is onbekend. Het kan daarnaast ook langer duren voordat de woning is verkocht of de woning kan veel minder opleveren dan van te voren verwacht. Vanwege het vergrote risico berekent de aanbieder voor het bepalen van de maximale overbruggingshypotheek met een lager bedrag dan wat de huidige woning momenteel waard is. Meestal is het bedrag 90% van de getaxeerde marktwaarde. Ook is het vereist om aan te tonen dat u de (drie)dubbele woonlasten kunt blijven betalen.

Drie hypotheken: (Drie)dubbele maandlasten

Wanneer u een overbruggingshypotheek heeft, kunt u te maken krijgen met hogere maandelijkse verplichtingen. Er kan namelijk sprake zijn van dubbele maandlasten. In de praktijk gaat het zelfs om driedubbel. De lasten zijn in de meeste gevallen gebaseerd op drie hypotheken die u tegelijkertijd heeft.

  • Uw oude hypotheek;
  • Uw nieuw hypotheek;
  • Uw overbruggingshypotheek.

Bedenk daarom van te voren goed of u in staat bent om voor een bepaalde periode deze dubbele lasten te dragen. Alleen wanneer u voldoende eigen spaargeld heeft waar u direct over kunt beschikken, is het mogelijk om deze periode met meerdere hypotheken te overbruggen. Het is raadzaam om met ouders te bespreken of zij in een noodsituatie kunnen helpen.

Rekenvoorbeeld overbruggingshypotheek

Stel, de waarde van uw huis is op €250.000,- getaxeerd en de hypotheek is €200.000,-. Hierdoor ontstaat een overwaarde van €50.000,-. Dit bedrag heeft u echter nog niet in uw handen en zit eigenlijk nog vast in de stenen.

Oude huis is al verkocht

Wanneer de aanbieder van de hypotheek uitgaat van 2% aan kosten voor de makelaar. Dan is uw maximale hypotheek om te kunnen overbruggen als volgt:

€250.000,-*2% = €5.000,-

€50.000,- – €5.000,- = €45.000,-.

Wanneer de verkoopkosten hoger of lager uitvallen, is de berekening natuurlijk anders.

Oude huis is nog niet verkocht

Wanneer de geldverstrekker die u heeft gekozen een maximale overbrugging verstrekt van 90%, is in dat geval het bedrag wat u aan overbruggingskrediet kunt krijgen maximaal €25.000,-.

€250.000,- *90% – €200.000 = €25.000,-.

Vergelijken loont: zet de beste overbruggingshypotheken op een rijtje

Bent u van plan om een overbruggingshypotheek af te sluiten? Laat u dan goed informeren door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Er zijn namelijk forse verschillen in rente en voorwaarden, waardoor vergelijken en het inwinnen van advies zeker loont. Met een adviseur van Bliss kijken we samen met u naar welke oplossing en variant het beste past in uw persoonlijke situatie.

Alternatief overbruggingshypotheek

Een andere oplossing voor een overbruggingshypotheek is om het geld simpelweg zelf te betalen. Wanneer u de overwaarde zelf betaalt, kunt dit ook voorschieten door middel van een aanvullende lening. Met dit extra leningdeel bovenop de hypotheek voor uw nieuwe huis brengt u zelf alvast de overwaarde in. Het extra leningdeel heeft een variabele rente. Hierdoor kunt u de lening aflossen zonder boete zodra uw huis oude huis is verkocht en de overwaarde is vrijgekomen. Bij deze oplossing is het wel benodigd om over voldoende inkomen te beschikken. De hypotheeklasten zijn bij aanvang namelijk een stuk hoger vanwege het extra leningdeel met een variabele hypotheekrente.

Meestal is het verstandiger om eerst uw huidige woning te verkopen en pas daarna een nieuw huis te kopen. Op die manier weet u precies waar u aan toe bent en komt de exact bekende overwaarde op tijd beschikbaar om in de nieuwe woning te stoppen. Als dit niet mogelijk is of het past niet in de verhuisplannen is het altijd raadzaam om over dit onderwerp goed advies in te winnen. Binnen uw familie zijn er misschien ouders die de overwaarde eventueel kunnen voorschieten, waardoor een extra leningdeel of overbruggingskrediet niet nodig hoeft te zijn.

Wilt u meer weten wat voor u de beste oplossing is of twijfelt u over het afsluiten van een overbruggingskrediet en hypotheek? Maak dan een gratis afspraak om de opties, mogelijkheden en al uw vragen te bespreken met een onafhankelijke hypotheekadviseur.

Gratis Intake gesprek

Bliss Hypotheekadviseurs biedt u een gratis intakegesprek aan.

  • Gratis Intake
  • 7 dagen per week bereikbaar
  • Voordelige en vaste tarieven
  • Landelijk kwaliteitsnetwerk

Gratis oriëntatiegesprek aanvragen Bel nu, gratis intake! 085-0470222
 

Plaats een reactie