Wat is een hypotheek?

De aankoop, verbouwing of het nieuw te bouwen onroerend goed worden meestal helemaal of gedeeltelijk gefinancierd in de vorm van een hypothecaire geldlening. Wanneer een zekerheidsrecht op een registergoed wordt gevestigd, spreken we van ‘hypotheekrecht’.

Uitleg hypotheek

Wanneer in de volksmond wordt gesproken over een ‘hypotheek’ wordt meestal geduid op de lening en niet zozeer op het recht van hypotheek. Simpelweg geeft men in het dagelijkse leven altijd aan dat een hypotheek een lening is om een huis te kopen. Eigenlijk is een hypotheek een zekerheidsrecht. In dit artikel gaan we verder in op het recht van hypotheek.

Het hypotheekrecht is een beperkt recht, met als doel om op de daaraan onderworpen registergoederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. Anders gezegd: het hypotheekrecht is het beperkte recht op een registergoed van de schuldenaar. De schuldeiser mag, wanneer de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet, bij voorrang zijn vordering verhalen. Het recht van hypotheek kan worden gevestigd op registergoederen, zoals onroerende zaken (grond, huizen). Bij een recht van hypotheek is er sprake van twee overeenkomsten. De ene overeenkomst heeft betrekking op de geldlening, de andere op het recht van hypotheek. Het recht van hypotheek is afhankelijk van de geldlening. Het hypotheekrecht is immers een afhankelijk of accessoir recht. Zonder schuld is er geen recht van hypotheek.

De hypotheekhouder of hypotheeknemer is degene die het recht van hypotheek op een registergoed van een ander ontvangt. De hypotheekgever is degene die op zijn registergoed een recht van hypotheek geeft tot meerdere zekerheid van voldoening van een schuld. De hypotheekgever geeft dus zijn registergoed in onderpand voor een schuld. De hypotheekgever en schuldenaar van de schuld hoeven niet dezelfde persoon te zijn: iemand kan hypothecaire zekerheid geven voor de schuld van een ander.

Het hypotheekrecht geeft de geldverstrekker zekerheid: de hypotheekhouder heeft immers een goed dat hij, wanneer de schuldenaar zijn schuld niet betaalt, mag verkopen en uit de opbrengst van die verkoop mag hij zijn vordering voldoen. De hypotheeknemer heeft namelijk het recht van parate executie.

Het recht van hypotheek wordt gevestigd door middel van de inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers (hypotheekregisters). Zowel het feit dat er sprake moet zijn van een notariële akte als het feit dat er pas officieel een recht van hypotheek is gevestigd op het moment dat de akte is ingeschreven, wordt dwingend in de wet voorgeschreven. Afwijken hiervan leidt tot nietigheid van de hypotheek. Dit worden ook wel ‘vormvereisten’ genoemd. Nietigheid houdt in dat het recht van hypotheek nooit heeft bestaan.

Beëindiging recht van hypotheek

Het recht van hypotheek komt pas te vervallen op het moment dat er zuivering plaatsvindt. Zuivering wil onder andere zeggen dat de akte wordt doorgehaald in de registers. Behalve in het geval van openbare exectutieverkoop vindt er nooit automatisch zuivering plaats. In alle andere gevallen (verkoop, aflossing of afstand doen) is een royementsakte van de geldverstrekker vereist voor doorhaling.

In de meeste gevallen gaat een recht van hypotheek teniet doordat de woning (al dan niet gedwongen) wordt verkocht en met opbrengst de geldlening wordt afgelost. Na de aflossing verstrekt de hypotheekhouder een royementsakte. Het kan natuurlijk ook dat door verloop van tijd de geldlening is afgelost en de hypotheekgever verzoekt om een royementsakte. Het anderszins afstand doen van het recht van hypotheek komt vrijwel niet voor.

Het komt overigens ook voor dat de geldlening is afgelost en dat er nog geen doorhaling heeft plaatsgevonden. Op het moment dat er geen vordering is, kan een hypotheekhouder niets beginnen met zijn recht van hypotheek. Dit is immers een afhankelijk recht.

Rangorde en datum van inschrijving van de authentieke akte

Iedere hypotheekhouder mag executeren als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. De opbrengst wordt verdeeld op basis van de rangorde. De tweede hypotheekhouder komt pas aan de beurt als de eerste hypotheekhouder voldaan is, tot aan het maximum van de hypothecaire som of de opbrengst uit de verkoop.

Bij executieverkoop geldt wel dat als er een hypotheekhouder is die hoger in rang staat, deze de mogelijkheid moet krijgen om de executieverkoop over te nemen. Doet deze dat niet, dan heeft hij dus geen invloed meer op de wijze van executeren. Wel blijft gelden dat de eerst ingeschrevene als eerste zijn vordering voldaan krijgt. Het eerste recht van hypotheek is dan ook een sterk recht tot verkoop van het onderpand van een hypothecaire lening.

Gebruikelijke bedingen hypotheek

Het recht van hypotheek wordt vastgelegd in een notariële akte en alle partijen moet zich houden aan de inhoud van de akte. Uit de akte vloeit een aantal rechten en plichten voort die in de wet zijn vastgelegd (zoals het recht van parate executie). Omdat een hypotheekhouder zich soms tegen bepaalde, aanvullende situaties wil beschermen, heeft hij de mogelijkheid om een aantal bedingen in de hypotheekakte op te nemen. De bedingen zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW). Hierin zijn onder meer de volgende bedingen opgenomen: het huurbeding, het beheerbeding, het het ontruimingsbeding, het beding ter voorkoming van het wegneemrecht en het niet-wijzigingsbeding.
Normaal gesproken zal een geldverstrekker van een hypotheekgever verwachten dat hij zijn woning, het onderpand voor de hypotheeknemer, tegen brand verzekert. In algemene voorwaarden of hypotheekvoorwaarden wordt daarom vaak verplicht gesteld om een opstalverzekering af te sluiten. Om de reden vragen professionele geldverstrekkers om een polis van opstalverzekering.

Het huurbeding geeft de hypotheeknemer bescherming tegen ongewenste huurders. Door middel van het huurbeding wordt bedongen dat het onderpand alleen verhuurd mag worden met toestemming van de geldverstrekker. Dit heeft ermee te maken dat het pand, bij verkoop in verhuurde staat minder oplevert. In het geval dat een geldnemer niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de hypotheeknemer uiteindelijk overgaan tot executieverkoop. Dan wil hij uiteraard zijn vordering zoveel mogelijk kunnen voldoen uit de verkoopopbrengst van de woning. Hij is du niet gebaat bij zaken die de opbrengst van het pand kunnen verlagen, zoals huurders.

Of een geldverstrekker toestemming zal geven om een woning te verhuren, is in de praktijk vaak afhankelijk van de waarde van de woning op het moment van verhuur ten opzichte van de hypotheek. In de praktijk geeft een aantal geldverstrekkers toestemming voor verhuur. De geldverstrekkers kunnen hun eigen voorwaarden hieraan stellen. Voorbeelden van voorwaarden zijn: het huis staat al een bepaalde tijd te koop, de verzekeraar van de opstalverzekering geeft een instemmingsverklaring af, in de huurovereenkomst is een diplomatenclausule opgenomen.

Het huurbeding werkt ook tegen de huurder. Op het moment dat de hypotheeknemer ontdekt dat de woning zonder toestemming is verhuurd, kan de hypotheeknemer vernietiging van de huurovereenkomst inroepen en ontruiming van de woning eisen. Het huurbeding vormt daarmee een vergaande uitzondering op de huurbescherming die de huurder heeft op basis van huurregelgeving.

Het huurbeding kan niet ingeroepen worden door de hypotheeknemer wanneer er al huurders in het pand zaten op het moment dat het huurbeding werd gevestigd. Ook is het verlof van de president van de rechtbank nodig voor inroepen van het huurbeding (ontruimen van de woning).

Meer info of hulp nodig?

Wilt u meer weten over wat een hypotheek is? Bij Bliss praten we heel graag over hypotheken en we vinden het fijn om u alles uit te leggen.

Gratis oriëntatiegesprek aanvragen