verhuurhypotheek

Verhuurhypotheek: wat zijn de mogelijkheden?

Met een verhuurhypotheek kunt u geld verdienen en rendement maken op uw vermogen. Veel van onze relaties willen dan ook een verhuurhypotheek afsluiten om een koopwoning te kunnen verhuren. Dat begint vaak met de woning waar men momenteel zelf in woont. Zodra men een nieuwe woning heeft gevonden, is het de bedoeling om de woning waar men zelf heeft gewoond aan te houden en deze woning te gaan verhuren. Een andere, veelvoorkomende situatie is het aankopen van een nieuwe woning dat direct bestemd is voor de verhuur. Met een reguliere woonhypotheek is het alleen mogelijk dat de eigenaar zelf in de woning woont. Vanwege het huurbeding in de hypotheekakte mag verhuur dan ook niet.

Gelukkig zijn er tegenwoordig meerdere hypotheekverstrekkers die een verhuurhypotheek aanbieden. Dit product wordt door sommige aanbieders ook wel vastgoedhypotheek, beleggingshypotheek of buy-to-let hypotheek genoemd.

Eigenschappen verhuurhypotheek

De verhuurhypotheek heeft de volgende eigenschappen en kenmerkt zich door het doel dat de vastgoedfinanciering wordt gebruikt voor het verhuren van de woning aan derden. De woning moet verplicht verhuurd zijn of in de toekomst worden vehuurd. Bij een verhuurhypotheek mag u niet zelf in de woning gaan wonen. Verhuren aan kinderen, bijvoorbeeld kamerverhuur van een studentenwoning, of juist verhuur aan familie, zoals ouders, door het overkopen van hun woning is vaak wel mogelijk.

Een verhuurhypotheek gebruikt u voor het maken van rendement door een woning te verhuren. U ziet de woning als een investering in plaats van een mooie plek om er zelf te wonen. Aan de ene kant ontvangt u op maandelijkse basis huurinkomsten en aan de andere kant is er mogelijk een grote opbrengst mocht u het vastgoed te zijner tijd van de hand doen. Een optie is om de woning te kopen voor de kinderen in grote stad in Nederland gaan studeren. Op die manier hoeven de kinderen en eventuele vrienden die ook gaan studeren niet op zoek te gaan naar een studentenkamer. Een andere mogelijkheid is om te verhuren aan expats. Aan de hand van een goede strategie past bij u wellicht het kopen van vastgoed voor de verhuur aan een bepaalde doelgroep, zoals studenten, expats of young professionals.

Eigen woning hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek

Veel van onze klanten willen een koopwoning kunnen verhuren. Een optie is om uw bestaande hypotheek om te zetten zodra u een nieuw huis koopt en uw huidige appartement wilt behouden voor de verhuur. Het is zeker raadzaam om dit te doen. Mocht de woning zonder toestemming worden verhuurd, levert dit een groot risico op. De geldverstrekker kan namelijk wanneer deze er achter komt de gehele hypotheek opeisen of de woning vanwege het recht op parate executie zonder tussenkomst van de rechter verkopen en alle kosten hiervan verhalen. In hypotheekakte staat een stukje over het huurbeding. Hieruit blijkt dat volgens deze voorwaarden de hypotheekverstrekker altijd schriftelijke toestemming moet geven voor verhuur. Ook wanneer dat slechts voor een weekendje is via de website AirBnB ziet de aanbieder dit als woningverhuur.

Overwaarde eigen woning gebruiken

Als u al een eigen woning heeft en dit huis is momenteel meer waard dan de hypotheek die er op rust of de woning is inmiddels hypotheekvrij, dan is het soms mogelijk om de hypotheek te verhogen. Hierbij kan er worden verhoogd tot maximaal de huidige marktwaarde. Het bedrag wat u op deze manier leent, kunt u gebruiken om een nieuwe woning aan te kopen, die u vervolgens kunt gaan verhuren. Het is mogelijk om de aankoop te combineren met een verhuurhypotheek. Mocht u zelf genoeg vermogen hebben, kunt de aankoop van vastgoed ook later ‘verhypotheken’. Op die manier kunt u u portefeuille verder versterken en uw kansen en risico’s goed spreiden.

Rente verhuurhypotheek

Vanwege de komst van meerdere aanbieders en de concurrentie die hier uit volgde, is de rente van de verhuurhypotheek sterk gedaald sinds de introductie van de verhuurhypotheek in 2016. De hypotheekrente voor een woninghypotheek is normaal gesproken een stuk lager in verhouding tot de rente voor een verhuurhypotheek. Zoals u hieruit kunt opmaken, ligt de hypotheekrente van de verhuurhypotheek hoger dan de rente die u moet betalen voor een hypotheek van uw eigen woning. Het voordeel is wel dat de voorwaarden soepeler en er interessante mogelijkheden zijn. Zo mag vaak 50% van de vastgoedfinanciering door middel van een aflossingsvrije hypotheek worden opgezet. Aan de hand van uw wensen, de verhuurhypotheekvoorwaarden die u belangrijk vindt en de gekozen rentevaste periode die u wilt, kan er een indicatie worden gegeven van de rente en bijbehorende lasten die voor u van toepassing zullen worden. Om te beoordelen inhoeverre investeren in vastgoed voor u interessant is, is er een vuistregel: Het rendement van een investering in verhuurd vastgoed, zoals een woning, is hoger wanneer u er meer eigen geld er insteekt. Laat u goed adviseren voordat u begint met vastgoedbeleggen, win zelf informatie in en stel een team samen die u goed kan begeleiden.

Consument met vastgoedbelegging of zakelijk investeren in vastgoed

Het is van groot belang of u gaat beleggen in vastgoed als consument of dat u als professional een woning gaat kopen om vervolgens te verhuren. Een professionele vastgoedbelegger wordt minder goed beschermd. Een consument valt namelijk onder het toezicht van de AFM en dat is niet het geval voor de professional. Wanneer u als een consument een verhuurhypotheek afsluit, wordt vergelijkbaar met een reguliere hypotheek uw inkomen getoetst. Hierbij wordt ook onder voorwaarden gekeken naar de huuropbrengsten of het toekomstige inkomen uit de verhuur van de woning. Bij een zakelijke verhuurhypotheek wordt er met name beoordeeld hoe de huurstroom er uitziet. De businesscase wordt goed bekeken.

In de markt zijn er aanbieders van verhuurhypotheken die zich uitsluitend richten op professionals. Er zijn ook hypotheekverstrekkers actief die zich alleen richten op de consument die bijvoorbeeld een pand kopen voor de verhuur aan familie. Sommige partijen richten zich op beide markt en zijn zowel gericht op de zakelijke verhuurhypotheekmarkt als die van de consumenten.

Wanneer wordt u gezien als zakelijk of professionele vastgoedbelegger?

Zodra u 5 panden in privé bezit heeft, kwalificeren de meeste geldverstrekkers u als een professional of als iemand die zich zakelijk bezig houdt met vastgoed. Hier is geen wet voor. De geldverstrekkers hebben hun eigen acceptatievoorwaarden waaruit volgt of u gezien kan worden als een zakelijke partij. Als u meer dan 5 huizen in bezit heeft of plannen hiervoor heeft om in de nabije toekomst 5 woningen te gaan bezitten, kunt u bij de meeste aanbieders van verhuurhypotheken gericht op consumenten niet terecht. Het financieren van uw plannen zal in de zakelijke markt moeten plaatsvinden. Op basis van een cijfermatige onderbouwing zal dan wel moeten blijken dat u over voldoende eigen middelen bezit om de benodigde eigen inbreng te financieren. Zodra uw box 3 inkomsten uit verhuur meer dan 30% van uw totale inkomen zijn, of de huurinkomsten inmiddels meer dan 40.000,- euro per jaar is, kan dat ook een bepaalde reden worden om uw activiteiten als zakelijk te beschouwen. In deze omvang kan het geen hobby meer zijn en begint het op een bedrijf te lijken.

Marktwaarde taxeren van verhuurd vastgoed

De marktwaarde van een woning voor de verhuur zal moeten vastgesteld worden door een onafhankelijke taxateur. Bij verhuurd vastgoed is ook een taxatierapport benodigd, zodat de geldverstrekker een goed beeld heeft van de marktwaarde van het onderpand. Het is vereist om de marktwaarde en ook vooral de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen. Meestal is de marktwaarde van een woning in verhuurde staat een bedrag van ongeveer 75% tot 100% van het bedrag wat er voor de woning is betaald. De koopsom is dan ook niet leidend voor de financiering. Een professionele taxateur bepaalt de marktwaarde en zal aan de hand van allerlei factoren de juiste waarde bepalen. Hierbij zal degene kijken naar de snelheid en mogelijke huurprijs van het pand binnen de betreffende regio. De esthetische aspecten van de woning, WOZ-waarde en het energielabel kunnen ook van belang zijn voor de getaxeerde waarde van het vastgoed.

Doordat iedere aanbieder zelf de eisen van een taxatierapport heeft en ook welke taxateurs er eigenlijk mogen taxeren, is het raadzaam om van te voren met ons de taxatie van de woning af te stemmen. De taxatie van de marktwaarde is ook bepalend hoe het financieringsplan er uit komt te zien. Om ervoor te zorgen dat de aanvraag soepel verloopt, is het handig om het begeleiding van de taxatie door Bliss te laten verzorgen. Op die manier weten we ook goed bij welke partij de hypotheek wordt afgesloten en daarna zetten we de juiste taxateur voor u aan het werk. Vanwege de benodigde expertise en de hoeveelheid werk die er uit voortvloeit, zijn de kosten van een taxatierapport voor een zakelijke verhuurhypotheek hoger dan voor een hypotheek bedoeld voor verhuur door consumenten.

Eigen geld inbrengen

Een pand kopen om te verhuren, levert het meeste rendement op wanneer u zelf eigen geld inbrengt. Het benodigde eigen geld heeft te maken met de eisen die de geldverstrekker stelt. Er zijn tegenwoordig hypotheekverstrekkers, waarbij er maximaal tot 90% van de marktwaarde in verhuurde staat mag worden geleend. Standaard werken de meeste geldverstrekkers met het financieren van maximaal 80% van de marktwaarde. Een lage taxatie van het vastgoed kan ervoor zorgen dat u meer eigen geld moet inbrengen. Wanneer er vrij laag wordt getaxeerd, kunt u daarom veel minder lenen. In deze situatie zal uw eigen inbreng meer bedragen om de koopsom en de bijkomende kosten koper ,zoals overdrachtbelasting (vaak 2%), courtage of aanbrengfee makelaar, notariskosten, taxatie en advieskosten, enzovoorts. U zult zelf 36% van de koopsom moeten inleggen plus aanvullende kosten mocht er op 80% van de koopsom worden getaxeerd. In deze situatie kunt u ongeveer 80% van 80% oftewel 64% van de koopsom lenen. Het restant zult u op een andere manier moeten inbrengen.

Maximale verhuurhypotheek

Om de maximale verhuurhypotheek te kunnen berekenen, is het ook belangrijk om niet alleen naar de waarde van het onderpand te kijken. De inkomsten uit de verhuur en het inkomen zijn ook van belang om te weten hoeveel u aan hypotheek kunt krijgen. Een adviseur bij Bliss kan u een berekening op maat geven, zodat u kunt achterhalen hoeveel u als consument aan verhuurhypotheek kunt lenen.

Voor het bepalen van een zakelijke hypotheek wordt er gekeken naar de huurinkomsten. Uw persoonlijke situatie is hier veel minder belangrijk dan de businesscase. De verwachte huurstroom ten opzichte van de rente en aflossingen is bepalend. Deze factor wordt debt service coverage ratio (DSCR) genoemd. Bij de verstrekken letten aanbieders dat deze ratio er gezond uit ziet. Dat betekent in de praktijk dat de DSCR minimaal 1,25 tot 1,5 moet zijn. Veel geldverstrekker zoeken extra zekerheid en verlangen van u persoonlijk dat er een modaal inkomen aanwezig is. Hierdoor kan er bij het zich voordoen van het risico van het wegvallen van huurinkomsten de zakelijk hypotheeklasten toch worden voldaan op een alternatieve manier.

Aflossingsvrije verhuurhypotheek

Vaak mag er een leningdeel door middel van een aflossingsvrije hypotheek worden geleend. Veel verstrekkers bieden de mogelijkheid om 50% van de marktwaard met deze hypotheekvorm te lenen. Zodra u meer leent, zal de hypotheekrest vaak met een annuïteitenhypotheek worden afgelost hoewel lineair aflossen ook mogelijk is. Het is belangrijk om een goede strategie uit te werken voordat er kan worden begonnen met een financieringsplan. Als u van plan bent om een flinke vastgoedportefeuile op te bouwen en meerdere woningen te gaan kopen en financieren, is het interessant om de maandlasten zo laag als mogelijk te hebben. Hierdoor ontstaat er ruimte voor een mogelijke vervolgfinanciering. De maandlasten bij het toetsen van een volgende hypotheek zijn namelijk van groot belang. Het is dan ook zinvol om van te voren een goed investeringsplan te maken wanneer u slim in vastgoed wilt beleggen. Door het inzetten op de juiste aflosvorm zet u een belangrijke stap om in de toekomst meerdere woningen te kunnen financieren. Meestal staat in de hypotheekakte dat u 10% van het totale geleende bedrag boetevrij mag aflossen. Zelfs wanneer u kiest voor een aflossingsvrije verhuurhypotheek is dat het geval. 10% van de hoofdsom is natuurlijk een flink bedrag wat mag worden afgelost zonder dat u de aanbieder een vergoeding hoeft te betalen. Over de mogelijkheid van boetevrij aflossen en andere kleine lettertjes van de verhuurhypotheek, kan een adviseur bij Bliss u gaat adviseren. De voorwaarden zijn zeker even belangrijk als de prijs van de verhuurhypotheek.

Fiscale aspecten woningverhuur en financiering

Vanwege de aantrekkelijke voorwaarden kiezen veel vastgoedbeleggers voor box 3 bij het kopen en financieren van een woning voor de verhuur. Als u in vastgoed gaat investeren, is het belangrijk om met een belastingadviseur hierover af te stemmen wat in uw persoonlijke situatie het meest gunstige is om te doen. Hierbij kan er ook worden voorgesorteerd op mogelijke plannen van de overheid. Momenteel kiezen veel klanten van Bliss voor de koop als een box 3 woning. De waarde van de verhuurwoning wordt in dat geval opgeteld bij uw vermogensgrondslag van box 3. De box 3 lening mag hiervan in mindering worden gebracht. Hierdoor hoeft u over de ontvangen huuropbrengsten geen belasting te betalen. Laat u hierover goed adviseren door een fiscalist.

Risico’s verhuurhypotheek

Het investeren in vastgoed is een goede keuze, gezien de beperkte risico’s van deze beleggingscategorie. Zeker ten opzichte van aandelen en crypto geeft een vastgoedbelegging meer rust en zekerheid. Voordat u begint met het kopen van uw eerste vastgoed is het belangrijk om bewust te zijn dat ook een verhuurhypotheek nadelen en risico’s met zich meebrengt. Een aantal van deze risico’s staan hieronder opgesomd, al kunnen er ook andere risico’s zich voordoen.

Rente verhuurhypotheek stijgt

Het kort vastzetten van de rente van uw verhuurhypotheek brengt meer onzekerheid mee. Niet iedere belegger en plan is hierbij gebaat. Zodra de periode waarvoor de rente is vastgezet afloopt, zal de aanbieder u een nieuw aanbod doen. Bij het nieuwe renteaanbod kan de prijs van het lenen plotseling flink stijgen. Een hogere rente is een risico om zeker rekening mee te houden. Het is namelijk belangrijk dat de huurinkomsten voldoende zijn om ook stijgende maandlasten vanwege de hogere rente te kunnen betalen. Mocht u in deze situatie onvoldoende inkomen hebben, zal het gat niet meer gedicht kunnen worden. Het recht van parate executie van de geldverstrekker is een zekerheid van de geldverstrekker waarvan u niet wilt deze wordt ingeroepen. Gedwongen verkoop van het onderpand kan een zeer vervelend gevolg zijn.

Waardedaling verhuur vastgoed

Door vraag en aanbod komt de prijs van vastgoed tot stand. Er kunnen ook andere factoren van toepassing zijn, waardoor de marktwaarde van vastgoed zal stijgen of juist in waarde zal dalen. Het risico van een restschuld is belangrijk om mee rekening te houden.
Het kan namelijk voorkomen dat in tijden van crisis de marktwaarde tot onder het niveau van de bestaande hypotheek daalt. Het moeten verkopen van het vastgoed in dergelijke tijden kan er voor zorgen dat er van onderwaarde sprake is.

Geen huurinkomsten of lagere huuropbrengsten

Niet iedere huurder betaalt netjes de volledige, maandelijkse huur. Strenge selectie aan de poort voorkomt problemen achteraf. Het inzetten van een goede verhuurmakelaar voor de screening van kandidaat-huurders is zeker aan te raden.
Ook kan het voorkomen om tijdelijk geen huurder te vinden. Soms kan het niet anders om voor een bepaalde periode te verhuren tegen een lagere huurprijs.

Goed afdekken van risico’s

Met een goede opstalverzekering kunt u brand en andere risico’s afdekken die u zelf niet kunt of wilt dragen. Het is dan ook heel belangrijk dat uw vastgoed een juiste bescherming heeft, want wanneer u vastgoed is afgebrand, valt ook de huur weg, maar de hypotheeklasten blijven doorlopen. Zorg er altijd voor dat u de verhuurde woning goed heeft verzekerd. Let ook op dat de polis ook daadwerkelijk wordt betaald. De verzekeraar heeft polisvoorwaarden van een opstalverzekering. Hierbij is van belang dat de risicodrager toestemt met verhuur van de woning.
Als de Vereniging van Eigenaren (VvE) of anderen de polis hebben geregeld, is het belangrijk om de verzekering goed te controleren. Het toestaan van verhuur door de VvE en de aanwezigheid van voldoende dekking is ook van belang om te checken.

Risico’s in beleid en ‘regulatory risks’

Gemeente zitten met hun handen in het haar vanwege het tekort aan woningen. Korte termijn beslissingen van overheden leiden vaak tot negatieve gevolgen voor de vastgoedbelegger.
Er is een fors tekort aan passende woningen en dat de komende jaren verder oplopen. Vanwege politieke druk passen overheid regels aan in het nadeel van mensen die woningen hebben gekocht en gefinancierd. Deze nieuwe regels hebben ook mogelijk invloed op de marktwaarde, huurprijs en mogelijkheden om een woning te verhuren.

Review deze pagina aub

Klik op de sterren

Gemiddelde score 5 / 5. Aantal stemmen: 86

Geen stemmen, wees de eerste!

Plaats een reactie