Een huurovereenkomst komt in het dagelijks leven in allerlei vormen voor. Soms sluit u misschien een huurovereenkomst zonder dat u daarbij stil staat. Denk bij een huurovereenkomst bijvoorbeeld aan:

een auto tijdens vakantie op Curaçao
de zware boormachine van de bouwmarkt
het zeilbootje in Bruinisse
het vakantiehuisje op Terschelling
uw eigen woonhuis
de studentenkamer voor uw dochter
de kantoorruimte voor uw eigen bedrijf
de winkelruimte voor uw bakkerij

In al deze gevallen komt er een mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst (afspraak) tot stand.

Door de mogelijkheden van de verhuurhypotheek verhuren steeds meer particulieren hun woning aan familie of anderen en krijgen te maken met het zakelijke belang om afspraken met een huurder goed en schriftelijk vast te leggen.

Bekijk handige informatie:
Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek

Huren en verhuren: de basis is wettelijk geregeld

De definitie van het huurrecht is vastgelegd in artikel 7:201 BW en luidt als volgt:

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Uit dit artikel valt op te maken dat huurder en verhuur een aantal verplichtingen hebben. De basis is dat de verhuurder een zaak ter beschikking stelt, en de huurder een tegenprestatie moet leveren. Deze tegenprestatie is doorgaans het betalen van een huursom. In de volgende paragrafen gaan we uitgebreider in op de plichten van beiden partijen.

De Nederlandse wetgever heeft voor huurovereenkomsten een serie basisregels opgesteld. Aan de ene kant regels die gelden voor alle huurovereenkomsten, aan de andere kant regels die gelden voor bijzondere huurovereenkomsten. Er gelden bijvoorbeeld bijzondere regels voor:

het huren van woonruimte
het huren van een winkel, restaurant of een andere openbare gelegenheid
het huren van kantoorruimte en ander onroerend goed
Regels die gelden voor alle huurovereenkomsten

Er zijn algemene regels die gelden voor alle huurovereenkomsten. Of het nu gaat om het huren van een zeilbootje, een garagebox of een woning, deze algemene regels gelden altijd. Deze algemene regels hebben betrekking op:

de basisverplichtingen van de huurder en de verhuurder
wanprestatie
aansprakelijkheid
onderverhuur
de regel van ‘koop breekt geen huur’
begin en einde van de huurovereenkomst

De huur van een woning dient contractueel vastgelegd worden. In dit contract worden alle rechten en plichten van zowel de huurder als verhuurder vastgelegd. Hier staat onder andere in:

Wie de huurder is;
Wie de verhuurder is;
De huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten);
De hoogte van de borg;
Het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer,
badkamer, tuin);
De datum van ingang van het huurcontract;
Het tijdstip en wijze van betaling;
De datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
De afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
De huisregels;
De handtekening van de huurder en de verhuurder

Door de overheid zijn diverse model huurcontracten ter beschikking gesteld. U kunt deze voorbeeld huurovereenkomsten vinden op:

Verplichtingen van de verhuurder

De hoofdverplichting van de verhuurder is dus het ter beschikking stellen van de zaak.
Binnen deze verplichting moet de verhuurder ook nog voldoen aan de volgende twee verplichtingen:

Instaan voor gebreken die niet aan de huurder zijn toe te rekenen;
Verplicht gebreken verhelpen, tenzij deze onmogelijk of te duur zijn.

Indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, heeft de huurder diverse vorderingsmogelijkheden. Zo kan hij (gedeeltelijk) ontbinding van de overeenkomst
vorderen, eisen om de huurprijs aan te passen of het instellen van een schadevergoeding.
Doorgaans zal de huurder zich eerst schriftelijk tot de verhuurder moeten wenden. Indien dit geen effect heeft kan hij naar de rechter of de huurcommissie stappen.

Verplichtingen van de huurder

De hoofdverplichting van de huurder is het voldoen van de tegenprestatie. Maar niet alleen het voldoen van de huursom is voldoende. De huurder moet zich namelijk ook gedragen als
een goede huurder. Daarnaast moet ook voldaan worden aan onderstaande verplichtingen:

Gebruiken zoals overeengekomen;
Geen veranderingen aanbrengen;
Klein onderhoud/reparaties zelf betalen;
Dringende werkzaamheden toestaan;
Direct melden van gebreken;
Toestemming geven voor bezichtiging bij verkoop; en
Het gehuurde teruggeven aan het einde van de overeenkomst.

Indien de huurder zich niet houdt aan zijn verplichtingen kan de verkoper de huurovereenkomst opzeggen. In de praktijk zal de huurder eerst gesommeerd worden om te voldoen, alvorens een overeenkomst wordt opgezegd.

Einde van de huurovereenkomst

Volgens algemene wettelijke bepalingen eindigt de huurovereenkomst van rechtswege zodra de termijn van de huurovereenkomst is verstreken. Indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is, eindigt deze door opzegging van de huurder of verhuurder. Deze normen zijn open geformuleerd. Voor huurovereenkomsten bij woningen gelden echter aanzienlijk strengere regels, die we in de volgende paragraaf zullen behandelen.

Huurrecht voor woningen: huurdersbescherming

Het hebben van een dak boven uw hoofd is één van de eerste levensbehoeften. Om ervoor te zorgen dat burgers goed zijn beschermd, geldt voor de huur van een woning huurdersbescherming.
De regels van deze huurdersbescherming zijn doorgaans van dwingend recht. Er kan dus niet van worden afgeweken.

De definitie van een woning zoals vermeld in artikel 7:233 BW luidt als volgt:

Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

Deze bescherming legt beperkingen op ten aanzien van de looptijd van tijdelijke contracten, zorgt ervoor dat een verhuurder niet zomaar een huurovereenkomst op kan zeggen en stelt eisen aan de hoogte van de huur en aanpassing van de huurprijs. We zullen de belangrijkste
eigenschappen behandelen.

Duur van de huurovereenkomst

De looptijd van een huurovereenkomst kan van tijdelijke aard zijn of voor onbepaalde tijd.
Het uitgangspunt voor de verhuur van een huurwoning is dat deze voor onbepaalde tijd ter beschikking wordt gesteld. Het is mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren. Daar gelden echter strikte regels voor. De regels voor tijdelijke verhuur zijn onder te verdelen in vier specifieke groepen:

Woonruimte voor specifieke groepen;
Huurder of eigenaar is tijdelijk afwezig;
Woonruimte staat tijdelijk leeg; en
Reguliere verhuur voor korte tijd;