Een kamer verhuren aan uw eigen kind om ze te helpen tijdens hun studie is natuurlijk hartstikke mooi. Maar het kopen van een studentenhuis kan voor u ook een slimme investering zijn. Zeker als uw kinderen ook vrienden uitnodigen. Het mes snijdt hierbij aan twee kanten, maar het is wel een keuze die u wel goed moet overwegen. We vertellen u er graag meer over.
Een studentenhuis kopen en verhuren: de verhuurhypotheek
Wilt u een studentenhuis kopen en verhuren? Grote kans dat u dat bedrag niet zomaar op uw bankrekening heeft staan. Gelukkig zijn er oplossingen om financiering te regelen. Bijvoorbeeld een verhuurhypotheek. Dit lijkt heel erg op een ‘normale’ hypotheek, met een aantal verschillen. Met een reguliere woonhypotheek mag u de woning niet zomaar verhuren, met een verhuurhypotheek wel.
De rentetarieven zijn gemiddeld een stukje hoger en zijn er aanvullende eisen aan het onderpand. Bijvoorbeeld het taxatierapport, waarin u de ‘waarde in verhuurde staat‘ op moet laten nemen. Deze waarde kan afwijken van de marktwaarde.
Een studentenhuis kopen, moet uw eigen geld meenemen?
Bij een verhuurhypotheek zal u vrijwel altijd eigen geld mee moeten nemen. Dat is een belangrijk verschil ten opzicht van reguliere hypotheken, waar u tot maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen, mag u bij de meeste geldverstrekkers tot 85% van de waarde in verhuurde staat lenen. De overige 15% (of meer) plus de kosten koper betaalt u zelf. Een behoorlijk deel van de kosten koper van een studentenhuis is de overdrachtsbelasting.
Mocht u het studentenhuis scherp kunnen aankopen of de woning erven, kan het mogelijk zijn dat u geen eigen middelen nodig heeft.
Dat betekent niet dat u dat allemaal op uw spaarrekening hoeft te hebben. U kunt ook de overwaarde in uw bestaande woning opnemen om een 2e huis te kopen. In het artikel ‘Overwaarde huis opnemen om te investeren in vastgoed‘ kunt u hierover meer lezen.
Daarbij moet u de hypotheeklasten kunnen dragen op uw inkomen. Wat deze berekening een stukje gunstiger maakt, is dat de toekomstige (verwachte) huurinkomsten van uw studerende huurders (deels) bij uw inkomen kunnen worden opgeteld. De inkomsten uit huur worden opgeteld bij uw inkomen in box 1.
Bij verstrekkers van een consumenten verhuurhypotheek zal er altijd worden gekeken naar uw leencapaciteit aan de hand van uw huidige inkomen. Mocht u zich kunnen kwalificeren als professionele vastgoedbelegger zijn er geldverstrekkers die uitsluitend het vastgoed beoordelen. Het inkomen is in dat geval minder belangrijk. De kwaliteit van het vastgoed staat namelijk centraal en of de huurinkomsten de lasten van de vastgoedfinanciering kunnen dragen.
Kamerverhuur: wat zijn de regels?
Wilt u de aparte kamers in uw woning verhuren aan mensen op aparte huurovereenkomsten? Dat noemen we ‘kamerverhuur’. Veel geldverstrekkers stellen hier bepaalde voorwaarden aan. Bij sommige aanbieders van verhuurhypotheken is kamerverhuur alleen toegestaan wanneer er minimaal een familielid t/m de 2e graads in de woning woont, bijvoorbeeld een kind, zus of zwager. Derdegraads familie, zoals neven en tantes, mogen dan weer niet.
Zijn er nog meer dingen waar u rekening mee moet houden? In het volgende artikel ‘Huis kopen om te verhuren, hier moet u op letten kunt u hierover meer informatie lezen.
Studentenhuis en belasting
Huurinkomsten vallen in beginsel belastingvrij in box 3. U hoeft daarom geen belasting te betalen op basis van de inkomsten uit kamerverhuur. Doordat het studentenhuis niet uw eigen woning is, valt deze automatisch in box 3 als bezitting. Over het verschil tussen bezittingen en schulden betaalt u vermogensbelasting. Met de komst van de Overbruggingsregeling box 3 en de actualisering van de leegwaarderatio zijn er recent een aantal belastingzaken gewijzigd. In de toekomst wenst het huidige kabinet heffing over het werkelijke rendement. Een Bliss-adviseur kan u adviseren over deze fiscale zaken.
Studentenhuis en regelgeving gemeente
Met de komst van de opkoopbescherming hebben veel gemeenten regels ingevoerd. Hoewel een belangrijke uitzondering van de opkoopbescherming verhuur aan familie is, is het belangrijk om goed op te letten wat er wel en niet mag binnen de gemeente. Binnen het bestemmingsplan kunnen ook regels van toepassing, waarbij het in gebruik nemen van een woning of delen van de woning als een kamerverhuurbedrijf niet toegestaan is.
Wanneer een woning niet wordt gebruik voor bewoning, maar bijvoorbeeld voor Bed & Breakfast, kamerverhuur aan studenten dan wel arbeidsmigranten of als de woning wordt gesplitst in twee woningen, is er sprake van woningonttrekking. Wanneer een woning voor andere doeleinden zal worden gebruikt, heeft u een onttrekkingsvergunning nodig. Dit kan ook een omzettingsvergunning voor kamerverhuur worden genoemd.
Een kamer verhuren aan uw eigen kind
Zijn er dan nog andere regels verbonden aan een kamer verhuren aan uw eigen kind? In principe wordt uw kind behandeld als een ‘normale’ huurder. Let er wel op dat u een redelijke huurtarief vraagt. Wat is redelijk? De Belastingdienst gaat uit van de WOZ-waarde van de woning, en vindt 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief. Wanneer u weinig, of geen huur vraagt, kan het gezien worden als een schenking door de fiscus. Daar kunt u mogelijk over worden belast.
Hoe zit het met de Vereniging van Eigenaren (VvE) als mijn studentenhuis een appartement is?
Is de woning die u wilt verhuren een appartement? Dan kan het zijn dat u toestemming nodig heeft van de Vereniging van Eigenaren (VvE) voordat u mag verhuren. Soms zijn er aanvullende voorwaarden opgenomen, bijvoorbeeld dat er alleen aan een bepaalde groep verhuurd mag worden (bijvoorbeeld ouderen of studenten). Soms is verhuur zelfs verboden door middel van de splitsingsakte. Lees deze akte goed door voordat u het appartement gaat aankopen en verhuren.