Overdrachtsbelasting

Wanneer er onroerend goed gekocht of gekregen wordt, krijgt u te maken met het fenomeen overdrachtsbelasting. Ook bij de verkrijging van bepaalde rechten (bijvoorbeeld recht van erfpacht, beklemming of opstalrecht) is er verplicht overdrachtsbelasting verschuldigd. Het onroerend goed kan een woning zijn, een stuk grond, maar ook een bedrijfspand. Alles wat aard- en ‘nagelvast’ zit of een gevestigd recht is op een onroerende zaak.

Overdrachtsbelasting is een van de belastingen die Nederland rijk is en de invoering ervan gaat terug naar de Spaanse bezetting. Het vormt een bron van inkomsten voor de rijksoverheid. Directe en indirecte belastingen in zijn algemeenheid zijn de belangrijkste bron van inkomsten voor de staat is en overdrachtsbelasting draagt hier – voor een klein deel – toe bij aan de schatkist. De heffing bij de overdracht van onroerende goederen is wettelijk vastgelegd en terug te vinden in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV).

Voor iedereen overdrachtsbelasting in alle situaties?

Nee, gelukkig niet. Overdrachtsbelasting gaat spelen wanneer er iets ‘overgedragen’ wordt. De maatstaf van de heffing is de waarde van het belastingobject in het economisch verkeer. Waar een bestaande woning reeds een eigenaar heeft, heeft een nieuwbouwwoning dat niet. Er hoeft dus ook niets overgedragen te worden. En dus geen overdrachtsbelasting betaald. Een nieuwbouwwoning wordt geleverd Vrij Op Naam. Vrij van deze belasting.

Helemaal geen kosten dan? Dat wel….

Bij de koop van een nieuwbouwwoning bent u wel 21% BTW verschuldigd (zoals op heel veel artikelen die u koopt). Maar dit BTW-bedrag zit al verwerkt in de koopsom van de woning.
En daarnaast zijn er ook kosten voor advies & bemiddeling, en kosten van de notaris.

Welk tarief overdrachtsbelasting?

Wat vormt de basis voor de hoogte van overdrachtsbelasting?

Het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting voor consumenten die een woning kopen waar men zelf voor langere tijd gaat wonen, is in de basis 2% van de koopsom van de woning. Bij een woning kunnen ook aanhorigheden aanwezig zijn, die bevinden op de grond waarop de woning staat. Hierbij kunt u denken aan  bijvoorbeeld een tuin, aanbouw of uitbouw, een serre, een garage, een schuur, of tuinhuis.

Een garage hoort bij een woning wanneer het deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex. Bijvoorbeeld appartementen met garages onderin het gebouw. Als de garage op een ander perceel ligt maar gebouwd is tegen de woning aan, wordt dit gezien als een geheel en geldt ook dan het tarief van 2%.͑ Wanneer de woning en garage niet aan te merken zijn als een geheel of wordt een tuin, schuur of garage later gekocht? Dan betaalt u het tarief van 10,4% belasting.

Wanneer u een deel van de aan te kopen woning gaat verhuren, geldt voor het deel dat u niet verhuurt 2%, en voor het deel dat u wel verhuurt het het tarief van 10,4%. Iets soortgelijks is er met bedrijfspanden met een gecombineerde bestemming. Is er bijvoorbeeld sprake van een winkel beneden met daarboven een woning? En is er de intentie om er voor langere tijd zelf in te gaan wonen? Dan geldt 2% over de waarde van het woongedeelte, en 10,4% over de resterende waarde van het bedrijfspand.

Enkele verkrijgingen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting, omdat deze niet aangemerkt zijn als een verkrijging conform de wet. Als u gaat trouwen, kan er boedelmenging ontstaan. Ook bij het erfrecht, verjaring, verdeling van een huwelijkse gemeenschap, nalatenschap of natrekking hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden.

Vrijstelling overdrachtsbelasting starters

Om het woningbezit verder te stimuleren en om een woning beter bereikbaar te maken voor (jonge) starters maar ook doorstromers, is er per 1 januari 2021 een regeling in het leven geroepen waardoor kopers vrijstelling van de overdrachtsbelasting kunnen verkrijgen. Er worden wel een paar voorwaarden aan verbonden:

• Er is niet eerder gebruikt gemaakt van de startersvrijstelling (wat inhoudt dat er ook doorstromers gebruik van kunnen maken).
• De woning wordt/is na 1 januari 2021 gekocht.
• De koper koopt een eigen woning.
• De koper gaat zelf in de woning wonen. Dit is het zogenoemde hoofdverblijfcriterium en hiervoor wordt een ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling‘ ingevuld.
• Aanvrager moet tussen 18 en 35 jaar zijn ten tijde van ‘verkrijging’. Dat is het moment dat de leveringsakte bij de notaris ondertekend wordt.
• De woningwaarde mag niet hoger zijn dan € 400.000,-. De startersvrijstellig gaat per 1 januari 2023 naar € 440.000 Hierbij inbegrepen kunnen zijn de bovengenoemde aanhorigheden zoals schuur of garage, maar ook de waarde van de gekapitaliseerde erfpachtcanon (als er erfpachtgrond aanwezig is).

Uiteraard hoeft iemand niet van de startersvrijstelling gebruik te maken als starter (al is dit best aantrekkelijk). Bij aankoop van een eventuele volgende woning kan er alsnog gebruik van gemaakt worden, mits u aan alle voorwaarden voldoet. Het moment van overdracht is bepalend voor de vrijstelling. Dat moet op of na 1 januari 2021 plaatsvinden. Daarnaast geldt de vrijstelling vanaf 1 april 2021 alleen voor woningen vanaf 400.000,- euro of goedkoper. Vanaf januari 2023 is de maximale koopsom € 440.000.

Wanneer er twee consumenten een woning kopen en op naam krijgen, is er sprake van een gezamenlijk woningbezit. Heel vaak wordt de eigendomsverhouding aangegaan voor 50/50. Maar dit is geen must. Een verhouding van 75/25 of 37/63 is ook mogelijk. Beide eigenaren worden aangeslagen voor de overdrachtsbelasting naar gelang het percentage dat zij bezitten van de woning. Over de hypotheek kunnen ook afwijkende afspraken worden gemaakt. Het vastleggen kan met een draagplichtovereenkomst.

Overdrachtsbelasting vanaf 2021

Om van de verlaagde overdrachtsbelasting of van de startersvrijstelling gebruik te kunnen maken, is het van belang om er ook daadwerkelijk te gaan wonen. Als dat het geval is, wordt de overdrachtsbelasting voor de koper van een eigen woning 2% of 0%.
Wanneer de koper er niet gaat wonen, is de overdrachtsbelasting namelijk standaard 10,4%. Denk hierbij aan de verhuur aan familie, kopen van de woning voor een dochter of als recreatiewoning gebruiken. Alleen wanneer er een verklaring wordt aangeleverd, kan er gebruik gemaakt worden van de vrijstelling of het verlaagde tarief. De koper zal ook echt een sociaal leven moeten opbouwen in de nieuwe woning en zicht moeten inschrijven bij de gemeente. Dat komt omdat de woning als hoofdverblijf volgens de Wet IB 2001 moet worden gebruikt. Tweede woning of verhuurd vastgoed valt daarom standaard onder de 10,4% regeling.

1. voorbeeld overdrachtsbelasting koopsom te hoog voor startersvrijstelling

Martin is 32 jaar en verkrijgt op 1 augustus 2021 een woning van € 540.000. Martin is getrouwd met Aisha in gemeenschap van goederen. Aisha is 29 jaar. Martin heeft geen recht op de startersvrijstelling. De waarde van de woning is namelijk hoger dan de woningwaardegrens van € 400.000 die sinds 1 april 2021 geldt. Martin kan wel gebruikmaken van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting, als hij voldoet aan de voorwaarden. Aisha heeft ook geen recht op de startersvrijstelling, want zij heeft de woning niet verkregen. De verkrijger is alleen degene die in de notariële leveringsakte als koper wordt genoemd. Het maakt niet uit dat Martin en Aisha zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. De woning hoort vanaf de aankoop bij hun gezamenlijke bezittingen en schulden, maar voor de overdrachtsbelasting wordt deze boedelmenging niet gezien als een verkrijging door de partner.

2. voorbeeld overdrachtsbelasting leeftijd te hoog voor startersvrijstelling

Robert en Linda verkrijgen beiden een woning op 1 augustus 2021 van € 330.000,-. Ieder voor de helft, met een eigendomsverhouding van 50/50. Ze zijn in gemeenschap van goederen getrouwd. Robert is 33 jaar en Linda is 36 jaar.
De woningwaarde is dezelfde als de koopsom van de woning, en bedraagt minder dan 4 ton. Linda heeft geen recht op de startersvrijstelling, omdat zij ouder is dan 35 jaar. Robert kan wel gebruik maken van de startersvrijstelling, omdat hij aan alle voorwaarden voldoet. Linda kan in dit geval gebruik maken van 2% voor de overdrachtsbelasting.

3. voorbeeld overdrachtsbelasting heffingsgrondslag schiet over woningwaardegrens

Susan en Simone wonen samen en verkrijgen op 1 september 2021 een woning van € 397.000,- Ieder voor de helft, dus ook met een eigendomsverhouding van 50/50. Susan en Simone zijn allebei 29 jaar. Er is sprake van erfpacht van de grond waar de woning op staat, die voor de komende 50 jaar is afgekocht.

De gekapitaliseerde waarde van de erfpachtcanon van bijvoorbeeld € 12.762,- moet opgeteld worden bij de woningwaarde, waardoor dit in totaal uitkomt op € 409.762,- Hiermee komt de heffingsgrondslag dus uit boven de € 400.000,- Hoewel dus in eerste instantie aan alle voorwaarden werd voldaan, is samen met de gekapitaliseerde erfpachtcanon de totale woningwaarde te hoog geworden. Doordat de gekapitaliseerde erfpachtscanon bij de koopsom wordt opgeteld, vervalt hierdoor de aanspraak op de startersvrijstelling, aangezien u dan boven het grensbedrag van € 400.000 komt.

Zowel Susan als Simone kunnen dus geen gebruik maken van de startersvrijstelling, maar kunnen wel gebruik maken van het lage tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting.

Mocht er ook sprake zijn van een Vereniging van Eigenaren dan wordt de totale woningwaarde weer verminderd met het aandeel wat de verkoper in het reservefonds van de VvE heeft. De heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting is in deze situatie: koopsom verminderd met het aandeel in de reservefonds van de Vereniging van Eigenaars en vermeerderd met de gekapitaliseerde erfpachtcanon.

Overdrachtsbelasting betalen en heffingswijze

De heffingswijze van de overdrachtsbelasting vind plaats door aangifte te doen door de belastingplichtige die de verkrijger van het onroerend goed is. Hierbij speelt de notaris een belangrijke rol als voor de verkrijging een notariële akte benodigd is. De aanbieding van de akte wordt gezien als de aangifte en deze moet binnen tien dagen na het opmaken worden aangeboden aan een speciale afdeling van de Belastingdienst. De notaris is net als de verkrijger aansprakelijk voor de overdrachtsbelasting op basis van de opgestelde akte.

Als u gebruikt van de startersvrijstelling of de verlaagde overdrachtsbelasting wilt maken, zal de notaris vragen om een verklaring aan te leveren. Op onze website kunt u zowel Verklaring Overdrachtsbelasting Startersvrijstelling als de Verklaring Overdrachtsbelasting laag tarief downloaden.

Onvoorziene omstandigheden en vrijstelling

Als u door een plotselinge gebeurtenis niet meer van plan bent om een woning of appartement zelf te gaan bewonen, is onder deze onvoorziene omstandigheden toch mogelijk om gebruik te maken van de startersvrijstelling. U kunt hierbij denken aan een abrupte relatiebreuk of sterfgeval van de koper en u het huis erft. Het is in deze bijzondere situatie van belang om een verklaring af te leggen bij de notaris, waarbij u aangeeft dat u (of de overledene) de intentie had om de woning voor langere tijd te gaan bewonen. Dat is mogelijk met het formulier ‘Verklaring onvoorziene omstandigheden overdrachtsbelasting‘.

De overdracht van het economische eigendom kan door middel van een notariële akte plaatsvinden. Zo’n akte is echter niet verplicht. Als er van een zogenoemde onderhandse akte sprake is, moet de overdrager van het economische eigendom hiervan binnen twee weken melding doen bij de belastinginspecteur.

Na het tot stand komen van een verkrijging, kan het terugdraaien hiervan niet tot gevolg hebben dat er een teruggave van overdrachtsbelasting volgt. Mocht er een eventuele overdracht terug aan de oorspronkelijke eigenaar plaatsvinden, is deze terug overdracht weer belast met overdrachtsbelasting. In een aantal gevallen kan hiervan worden afgeweken, zoals nietigheid of vernietiging van de koopovereenkomst, ontbinding vanwege het niet nakomen van gemaakte afspraken of bij vervulling van een ontbindende voorwaarde. De teruggave van de belasting volgt alleen als de verkrijging feitelijk en rechtens wordt hersteld zodra er een aangiftebiljet is ingediend. De belastinginspecteur komt vervolgens met een beschikking waar eventueel op bezwaar gemaakt kan worden.