Bij vastgoed kopen en financieren, is de marktwaarde van verhuurd vastgoed belangrijk om te weten. Geldverstrekkers willen namelijk slechts een gedeelte van de waarde financieren. Als u overweegt om een pand te kopen of u wilt overwaarde uit uw beleggingspand halen, zal meestal de marktwaarde in verhuurde staat moeten worden bepaald door een onafhankelijke taxateur.

Wat is marktwaarde in verhuurde staat?

De waarde van vastgoed is belangrijk bij de aankoop, maar ook voor de financiering met behulp van een verhuurhypotheek. Geldverstrekkers willen het overgrote deel van de waarde aan hypotheek verstrekken. Ze houden wel vaak een maximum aan van 70% tot 80% van de waarde (LTV: Loan to Value). De waarde die de geldverstrekker hierbij hanteert wordt de marktwaarde in verhuurde staat genoemd.

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Belastingdienst en beleggingspand in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is ook een belangrijke term die door de Belastingdienst wordt gebruikt bij de aangifte inkomstenbelasting. Het gaat hierbij om het opgeven van de waarde van de bezittingen in box 3. Vanaf 2010 is de WOZ-waarde van belang voor de waarde van beleggingspanden die een bezitting in box 3 zijn. Bij verhuurd vastgoed aan particulieren die vallen onder de huurbescherming is de verhuur een waardedrukkende factor op de verkoopwaarde en daarmee ook op de WOZ-waarde. De grondslag hiervan is een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs op de waardepeildatum vastgesteld door een ambtenaar van de gemeente waar het vastgoed is gelegen. De actuele waarde hiervan kunt u opvragen via het WOZ-waardeloket, via MijnOverheid of door het te vragen bij de gemeente. Bij het vaststellen van de marktwaarde van verhuurd vastgoed wordt om deze reden rekening gehouden met de zogenaamde leegwaarderatio. De waarde van de woning wordt daarbij gesteld op een percentage van de WOZ-waarde, waarbij de waarde gekoppeld is aan de hoogte van de huur. De leegwaarderatio berekening mag alleen worden toegepast wanneer het beleggingspand is verhuurd aan huurders die huurbescherming genieten.

Waarom is de waarde in verhuurde staat minder dan de normale waarde?

De marktwaarde in verhuurde staat is vaak lager doordat het verhuurde vastgoed alleen verkocht kan worden inclusief het lopende huurcontract. Met een huurder in het pand kan een nieuwe koper hierdoor niet zelf in het pand gaan wonen, of het aan iemand anders verhuren. De reden van een lagere waarde is onder andere gelegen in het feit dat het aantal potentiële kopers van een verhuurde woning aanzienlijk kleiner is dan die van het aantal kopers van een woning vrij van huur en gebruik. De markt is kleiner en daarmee ook de vraag. Hierdoor is de waarde vaak 20% lager dan de normale marktwaarde. Oftewel, 80% van de reguliere waarde.

Hoewel er van een lagere waardering sprake is, is het mogelijk om verhuurd vastgoed nog gewoon te financieren.

De geldverstrekker schakelt een taxateur in voor het schatten van de waarde in verhuurde staat. Op basis van de kennis van de markt, expertise en verzamelde data van bijvoorbeeld vergelijkbare panden kan een taxateur een betrouwbare beoordeling geven van de marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor heeft de geldverstrekker het comfort dat de kans op onverwachte verrassingen beperkt is en dat het mogelijk is om een (een deel van) de vastgoedbelegging te financieren.

Bereken zelf de waarde in verhuurde staat

U kunt de berekening zelf binnen een paar minuten maken als u beschikt over de juiste kennis. Als u weet wat de waarde is, kunt u met een betere onderbouwing een vastgoedfinanciering aanvragen en daarnaast geeft de berekening inzicht in de opgebouwde waarde van uw vastgoedportefeuille.

Waarde huurwoning is vaak lager

Een verhuurde woning is meestal minder waard dan een woning die leegstaat of waar u zelf woont. Een woning van 200.000 euro kan bijvoorbeeld een verhuurde waarde hebben van 180.000 euro. Dit heeft een reden. Als de verhuurder zijn of haar verplichtingen niet nakomt, kan de woning niet zomaar worden verkocht aan iemand voor eigen gebruik, aangezien er al een huurder in zit. Hij of zij geniet huurbescherming. Het financiële risico voor een geldverstrekker is dus groter en de waarde van het pand hierdoor minder. Vanuit deze achtergrond vragen geldverstrekkers aan vastgoedbeleggers om ook eigen geld in te leggen bij het afsluiten van een woningverhuur hypotheek.

Referentiepanden en puntensysteem bepalen de waarde

Referentiepanden zijn belangrijk om de waarde van een woning te bepalen. Dit zijn vergelijkbare panden in de regio die lijken op de beoogde verhuurwoning. Soms is vergelijken lastig, omdat het aantal verkochte huurwoningen lager is dan het aantal ‘normale’ koopwoningen. Een gespecialiseerde taxateur kan hierin meer inzicht verschaffen. Daarnaast is het puntensysteem van belang voor de waarde van de woning: de punten van een verhuurwoning bepalen namelijk de hoogte van de huurprijs.

Belang van taxatie verhuurwoning

De taxatie is nodig om de huuropbrengsten en risico’s volledig en realistisch in beeld te brengen. Een taxatierapport geeft inzicht in de gemeentelijke verhuurregels en de huur die u als verhuurder mag vragen. Bliss werkt samen met taxateurs, die gespecialiseerd zijn in de markt voor woningverhuur.

Waardebepalende factoren

Onderstaand geven we een overzicht van de factoren die van belang zijn bij het bepalen van de marktwaarde en markthuur van een woning. Dit overzicht is niet volledig. Het is bedoeld om u een beeld en gevoel te geven bij de totstandkoming van de waarde en welke factoren daarbij een rol spelen.

Locatie

Locatie, locatie, locatie is een gouden regel in de wereld van het vastgoed. De locatie van een onroerend goed is één van de meest bepalende factoren. Een woning in de randstad met veel werkgelegenheid en waar de woningvraag groot is, heeft een hogere waarde dan een woning in een krimpregio waar de vraag afneemt en de kans op leegstand aanzienlijk groter is. Daarnaast spelen ook voorzieningen een belangrijke rol. Denk hierbij aan de aanwezigheid van scholen, winkelcentra en openbaar vervoer.

Soort woning

Het soort woning en de omvang van de woning zijn uiteraard ook van groot belang. Is het een appartement of eengezinswoning? En wat is de oppervlakte en inhoud van de woning? Het is belangrijk om goed na te denken over de doelgroep die u als verhuurder voor ogen hebt en ook onderzoek te doen naar de markt voor deze doelgroep. Hoe beter u uw klanten begrijpt des te beter u de behoefte kunt invullen.

Courantheid onderpand

Als het onderpand gewild is, zal het vastgoed beter verhandelbaar zijn. Bij een woning die courant is, zal de marktwaarde daarom hoger liggen. Dat heeft met de wet van vraag en aanbod te maken en daarnaast zal een courante woning mocht dit nodig zijn ook weer snel verkocht zijn wanneer de geldverstrekker gebruik maakt van het recht van parate executie.

Bouwkundige staat

Bij een verhuurde woning is de bouwkundige staat van groot belang. Als vastgoedbelegger wilt u geen kat in de zak kopen en een slechte investering doen. Bij Bliss raden we daarom aan om altijd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren door een expert. Bij een woning voor eigen gebruik kan de eigenaar genoegen nemen met een woning die niet goed is onderhouden. Maar bij verhuur mag de huurder verwachten een fatsoenlijke woning te huren. Een woning met een slechte bouwkundige staat zal doorgaans minder huur opleveren of hogere onderhoudskosten met zich meebrengen. Hierdoor is het rendement lager en daarmee dus ook de waarde van de woning.

Exploitatiekosten

De kosten tijdens het in bezit hebben van verhuurd vastgoed hebben een belangrijke rol. Deze bijkomende kosten voor beheer en onderhoud kunnen namelijk impact hebben op het netto rendement van de vastgoedbelegging. De premie van een opstalverzekering en kosten die aan de VVE moeten worden betaald, hebben uiteraard invloed op het echte rendement van een investering.

Bestemming

Wanneer de koper plannen heeft voor transformatie of renovatie van de woning is het belangrijk om goed te kijken naar het bestemmingsplan en de mogelijkheden om deze wijzigingen daadwerkelijk uit te voeren. Gerenoveerde woningen hebben doorgaans een hogere huur.

Duurzaamheid en energie

De hoogte van de huur wordt onder andere bepaald door het energieverbruik van de woning. Hoe energiezuiniger de woning is, hoe hoger de huur kan zijn. Bij de vaststelling van de huur wordt uitgegaan van het energielabel, dat verplicht aanwezig moet zijn bij verhuur van de woning. De verbetering van energielabel kan er voor zorgen dat een woning net boven de liberalisatiegrens valt. Hierdoor levert een investering in het verduurzamen van verhuurd vastgoed zowel een hoger direct als indirect rendement op.

Beperkende rechten

Beperkende rechten kunnen de waarde van de woning negatief beïnvloeden. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, dat met het beperkte recht is bezwaard (artikel 3:8 BW). Denk aan gebruiksrechten, zoals het recht van opstal en het recht van vruchtgebruik.