Hypotheek bij eigen BV oversluiten

Wilt u uw huidige hypotheek bij uw eigen vennootschap omzetten naar een hypotheek bij een reguliere verstrekker? Bij Bliss kunnen we u hierbij helpen.

We krijgen steeds vaker vragen van klanten die overwegen hun hypotheek bij de BV om te zetten. Maar daar komt heel wat bij kijken, waardoor u zich af moet vragen of het voor u een interessante optie is.

Veel directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) hebben een hypotheek bij hun eigen BV. Dit betekent dat de liquide middelen van de BV zijn uitgeleend aan de DGA in privé, die deze heeft aangewend voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning.

Met de huidige lage rente kunt u als DGA overwegen de hypotheek bij de eigen BV te herfinancieren met een DGA hypotheek bij een bank. Met de vrijkomende liquiditeiten kan de BV vervolgens investeren of beleggen.

Ook de veranderende fiscaliteit – zoals het wetsvoorstel Excessief lenen – geeft aanleiding eens goed te kijken of de hypotheek bij de eigen BV nog wel de meest ideale oplossing voor u is. Het kan een oplossing zijn om een hypothecaire lening bij de bank op te nemen, waardoor er liquide middelen vrij komen. Daarmee kunt u de excessieve lening bij de BV aflossen of de belastingclaim betalen die ontstaat door de box 2-afrekening over de excessieve lening. Het wetsvoorstel Excessief lenen wordt naar verwachting 1 januari 2023 ingevoerd.

Wat zijn de belangrijkste punten waar u op moet letten als u overweegt uw hypotheek bij de eigen BV over te sluiten?

1. Veranderende tarieven vennootschapsbelasting (VpB), aanmerkelijkbelangheffing (AB) en verlaging hypotheekrenteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV is nu onder andere populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger is dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de belastingheffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 43% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 245.000 is slechts 37,87%. Vanaf volgend jaar wordt de grens zelfs verhoogd naar een winst van € 395.000. De renteaftrek in box 1 daalt in 2022 naar 40% en vanaf 2023 is de aftrek maximaal 37,05%.

Met ingang van 2023 wordt de cumulatieve belastingdruk in de BV (37,87%) hoger dan de hypotheekrenteaftrek (37,1%). Het huidige belastingvoordeel van een hypotheek bij de eigen BV slaat dan dus om in een (klein) nadeel, het kan daarom interessant zijn om de lening over te sluiten bij uw bank.

Als u besluit om de hypotheek bij de BV over te sluiten naar uw bank, betaalt u misschien een aflossingsvergoeding aan de BV (afhankelijk van de voorwaarden in de leningsovereenkomst). Die aflossingsvergoeding is bij de BV weliswaar belast (in 2021 tegen cumulatief 37,87%), maar voor u als privépersoon aftrekbaar. Als u in de hoogste inkomensschijf valt, is het aftrektarief in 2021 43%. Het kan lucratief zijn om in 2021 een aflossingsvergoeding aan uw eigen BV te betalen en de hypotheek over te sluiten naar uw bank.

Vaak kan de herfinanciering ook aanleiding zijn om de hypotheek om te zetten van box 1 naar box 3. Zeker met de huidige lage rente kan het belastingvoordeel in box 3 groter zijn dan in box 1.

2. Aanleveren taxatierapport en jaarcijfers

Als u de hypotheek van de BV wilt oversluiten naar de bank moet u rekening houden met een aantal kosten, denk aan notariskosten voor de hypotheekakte en behandelingskosten bij de bank. In principe moet er ook een taxatierapport komen. Als op de betreffende woning al een hypotheek is gevestigd, is het bij een aantal banken in sommige situaties mogelijk om te volstaan met een opgave van de WOZ-waarde. Dit hangt onder andere samen met de hoogte van de lening.

Ook zult u bij de aanvraag van de lening inzicht moeten geven in uw vermogen en inkomen. Hiervoor zijn onder andere de inkomstenbelastingaangifte en de aangifte VpB van de BV van de afgelopen drie jaar nodig.

3. Aflossingsvrij geleend bij de BV?

Als u voor 1 januari 2013 een lening bij de BV heeft afgesloten voor de eigen woning, dan was het mogelijk om geheel of deels aflossingsvrij te lenen. Als u de lening naar de bank oversluit, kunt u te maken krijgen met een (deels) verplichte aflossing. Laat u daarom goed voorlichten of de volledige lening wel aflossingsvrij over kan worden gesloten naar de bank. Een aflossingsvrije hypotheek kan een zinvolle oplossing om liquide te blijven en lage maandlasten te realiseren.

4. Deels oversluiten

U kunt ook overwegen een deel van de hypotheek bij de BV te laten. Leent u bij de bank een bedrag dat lager is dan een bepaald percentage van de taxatiewaarde? Dan komen er geen tariefopslagen op de basisrente. U heeft dan het meest aantrekkelijke tarief. Bij enkele geldverstrekkers kunt u in aanmerking komen voor een duurzaamheidskorting als uw woning een gunstig energielabel heeft of wanneer u juist van plan bent om het huis te verduurzamen. Door dus goed op te letten, heeft u zelf invloed op de hoogte van uw tarief. Let op: dit kan wellicht consequenties hebben voor de hoogte van hypotheekrente die u nu aan uw BV betaalt. De bank zal namelijk het eerste hypotheekrecht nemen.

Heeft u liquide middelen nodig in uw BV of wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u interessant zijn? Neemt u dan contact op met uw accountant en met een van onze adviseurs. Bent u nog geen klant bij Bliss? Maak dan een vrijblijvende belafspraak om uw persoonlijke situatie te bespreken.

Redenen huidige hypotheek vanuit eigen BV oversluiten

1. Historisch lage hypotheekrente in de markt beschikbaar
2. Vermogen overdragen
3. Overtollige liquide middelen uitlenen aan derden
4. Beter rendement op alternatieve investeringen
5. Hulp aan familie: ouders of kinderen
6. Dividend uitkeren aan aandeelhouders
7. Huis verkopen aan de BV en huren van de BV
8. Financiering bij de BV stapsgewijs omzetten naar een ‘familiebank’

In 8 stappen oversluiten hypotheek bij eigen BV

Ontdek onze kennisbank met relevante artikelen voor ondernemers

Meer advies nodig bij uw hypotheek bij eigen BV oversluiten

Wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u aantrekkelijk zijn? Wilt u liever contact met een van onze adviseurs en verder praten over uw persoonlijke situatie? Maak dan direct een vrijblijvende belafspraak. Bij Bliss helpen we graag verder!