Zzp hypotheek een uitdaging? Veel mensen denken dat een hypotheek krijgen als (startende) zzp’er onmogelijk of veel gedoe is. Dat is onterecht en klopt niet. Wanneer u over een goede administratie beschikt en uw zaken goed op orde heeft, is het mogelijk om zonder ‘gedoe’ voor een hypotheek in aanmerking te komen. In dit artikel zetten we voor u op een rij wat uw kansen zijn en welke documenten u bij uw hypotheekaanvraag nodig heeft.
Wat is een zzp’er precies?
Met zzp’er of freelancer bedoelen we in dit artikel de IB-ondernemer. Een ondernemer voor de inkomstenbelasting. Als zzp’er kunt u juridisch gezien een eenmanszaak hebben, maar ook een vennootschap onder firma (vof), een besloten vennootschap (bv) of een maatschap is mogelijk. In principe kunt u bij al deze rechtsvormen uitgaan van de uitgangspunten en spelregels in dit artikel. Het is belangrijk om te weten en rekening te houden dat elke situatie anders is. Neem daarom contact op om uw persoonlijke situatie te bespreken.
Bent u een DGA (directeur groot-aandeelhouder) binnen een bv of een nv (naamloze vennootschap)? Dan komt er meer kijken bij uw hypotheekaanvraag. Maak in dat geval een afspraak met een van onze adviseurs voor meer informatie en advies op maat.
Kansen voor zzp’ers
Veel ondernemers denken dat ze pas na drie boekjaren als zzp’er een hypotheek kunnen krijgen. Drie jaren ervaring als zelfstandige maakt het door de opgebouwde historie in de meeste gevallen inderdaad een stuk makkelijker om het zakelijk inkomen te bepalen, maar ook na slechts één of twee boekjaren kunt u bij een aantal geldverstrekkers een hypotheek krijgen met een goede onderbouwing.
Er zijn bijvoorbeeld geldverstrekkers die een prognose van de winst in aanvulling op uw eerste twee boekjaren accepteren. Het laatste jaar zwaarder willen meetellen, bijvoorbeeld 3 keer. Of geldverstrekkers die rekenen met een percentage van uw winst van uw eerste of tweede boekjaar.
Een andere insteek is om uw kansen op de financiering van uw droomhuis flink te vergroten (én uw hypotheekstress flink te verlagen) door eigen geld in te leggen en duidelijke jaarrekeningen (bij voorkeur opgemaakt door boekhouder of accountant) opgesteld te hebben.
| Hoelang bent u actief als zzp'er? | Hoe ziet de bank u? | Kunt u een zzp hypotheek krijgen? |
|---|---|---|
| 6 maanden tot 1 jaar | Startende zzp'er zonder jaarcijfers | Ja, zeer beperkte mogelijkheden |
| 1 jaar tot 2 jaar | Startende zzp'er beperkte jaarcijfers | Ja, beperkte mogelijkheden |
| 2 jaar tot 3 jaar | Startende zzp'er beperkte jaarcijfers | Ja, voldoende mogelijkheden |
| 3 jaar of langer | Geen startende ondernemer | Ja, zeer goede mogelijkheden |
Benodigde documenten zzp hypotheek
Voor de hypotheekaanvraag als zzp’er heeft u, naast de ‘normale’ benodigde documenten, een aantal extra documenten nodig. Dit zijn in de meeste situaties de volgende stukken:
- Aangiftes inkomstenbelasting van de laatste drie jaar;
- Definitieve jaarcijfers van de laatste drie jaar (al is voor kleine ondernemingen de informatie uit de aangifte inkomstenbelasting vaak al voldoende);
- Als u korter dan drie jaar als zzp’er werkt of u bent een sterk groeiende ondernemer, kunt u hier nog een prognose van een accountant bij voegen. Dit functioneert dan als een soort inschatting van uw toekomstige inkomen.
- Uittreksel Handelsregister Kamer van Koophandel (KvK). KvK-inschrijving (maximaal vier maanden oud) is een officieel bewijs van inschrijving in het Handelsregister;
- Uw curriculum vitae (cv), om de geldverstrekker een helder beeld te geven van uw achtergrond, opleidingsniveau en carrière loopbaan. Dit kan bij bijvoorbeeld artsen of advocaten in opleiding handig zijn;
Toetsinkomen zzp hypotheek
Op basis van deze documenten samen wordt uw zogenaamde toetsinkomen vastgesteld. Dat kan door uw adviseur Bliss worden bepaald of door een externe partij mocht dit nodig zijn). Aan de hand van het toetsinkomen wordt vervolgens berekend voor welk bedrag u een verantwoorde, maximale hypotheek kunt aanvragen. Let hierbij ook op de volgende punten:
- Het inkomen wordt normaal gesproken over het gemiddelde van de drie laatste jaren berekend. Er wordt standaard naar het verleden gekeken om een bestendig inkomen te bepalen;
- Bent u korter dan drie jaar ondernemer? Dan nemen de meeste geldverstrekkers een afslag van uw cijfers om zo veiliger te rekenen. Er wordt een percentage van uw saldo fiscale winst gerekend. Bij één jaar ondernemerschap is dat bijvoorbeeld 70% en bij twee jaar 85%. Sommige geldverstrekkers werken echter ook met 100% van het gemiddelde van de jaren, waarbij de onderneming actief is. Dit verschilt per geldverstrekker.
- Heeft u in het laatste jaar minder verdiend dan uw gemiddelde inkomen? Dan wordt als toetsinkomen dit laatste jaar aangehouden.
- Het lopende boekjaar wordt meegenomen in de beoordeling. Afhankelijk van het moment van uw aanvraag zult u daarom halfjaarcijfers moeten aanleveren voor de aanvraag van uw hypotheek. Uw actuele inkomen moet dus wel in lijn zijn met uw gemiddelde inkomen. Er wordt namelijk gekeken of de trend zich voortzet of dat er wellicht een trendbreuk aanwezig is.
De benodigde documenten en de hoogte van uw toetsingsinkomen zijn altijd altijd afhankelijk van uw eigen persoonlijke situatie en wensen. Beschikt u over eigen middelen en wilt u dit eigen geld inbrengen in de hypotheekconstructie? Heeft u wel of geen partner met een vaste baan? Wat is de inkomenszekerheid van uw beroep en wat is uw opleidingsachtergrond? Kunt u weer in vaste dienst gaan bij een werkgever? Het speelt allemaal mee in uw hypotheekaanvraag. Het is daarom verstandig om als ondernemer altijd navraag te doen bij uw hypotheekadviseur.
Zzp Hypotheek met NHG
Wilt u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten? Dan heeft u naast de bovenstaande documenten ook een zogenoemde Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Vanaf 2019 is dit zelfs verplicht bij een hypotheek met NHG. Hiervoor komt u ook in aanmerking als u nog maar één jaar als zelfstandig zonder personeel aan de slag bent.
Bij een Inkomensverklaring Ondernemer wordt uw toetsinkomen bepaald aan de hand van uw gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren. Wanneer u korter dan drie jaar ondernemer bent, zijn er mogelijkheden.
Zo’n Inkomensverklaring Ondernemer kunt u laten opstellen door een van de onderstaande rekenexperts:
- Overviewz in Barneveld
- Raadhuys Tax Legal Accounting in Den Haag
- Pentrax advies in Nijmegen
- Zakelijk inkomen in Nieuwegein
Let wel op: de Inkomensverklaring Ondernemer is zes maanden geldig. Het is daarom verstandig om het document niet al té vroeg aan te vragen tijdens het aanvragen van een financiering.
In de praktijk goede mogelijkheden voor zzp’ers
Als Bliss zijn we blij met deze extra mogelijkheden voor zzp’ers. We spreken dagelijks met ondernemers, van wie de meeste vaak nog geen drie jaar actief is. Toch weten veel zzp’ers al in korte tijd een mooi inkomen te vergaren, een stuk meer zelfs dan wanneer men in loondienst zou kunnen verdienen. De ontwikkeling dat steeds meer geldverstrekkers en het Waarborgfonds Eigen Woningen inspelen op de groei van het aantal ondernemers en de capaciteit om in een korte termijn een prima inkomen te realiseren, is een mooie vooruitgang voor de groep hoogopgeleide zelfstandigen.
Wilt u weten welke kansen u als zelfstandig ondernemer heeft in de hypotheekwereld? Neem contact met ons voor een belafspraak wanneer het u uit komt, bijvoorbeeld overdag, ’s avonds of in het weekend op en laat u vrijblijvend adviseren. We hebben ruime ervaring met maatwerk en denken graag met u mee!