DGA hypotheek: wat zijn de mogelijkheden?

DGA hypotheek een uitdaging? Veel mensen denken dat een hypotheek krijgen als (startende) ondernemer met een bv of nv onmogelijk of veel gedoe is. Dat is onterecht en klopt niet. Wanneer u over een goede administratie beschikt en uw zaken goed op orde heeft, is het mogelijk om zonder ‘gedoe’ voor een hypotheek in aanmerking te komen.

Ook als startende DGA zonder jaarcijfers kunt u namelijk bij ons terecht. Wanneer u minimaal 6 maanden als DGA werkt en in loondienstverband hetzelfde beroep uitoefende, kunt u bij Bliss gewoon een hypotheek krijgen.

Veel banken en hypotheekadviseurs begrijpen de geldstromen en het inkomen van een DGA ondernemer niet. Dat zorgt ervoor dat veel DGA’s een lagere hypotheek krijgen of eindigen met een onterechte afwijzing van de geldverstrekker.

In dit artikel zetten we voor u op een rij wat uw kansen zijn, hoe het mogelijk is om de slagingskans te vergroten en welke documenten u bij uw hypotheekaanvraag nodig heeft.

Wat is een directeur-grootaandeelhouder (DGA) precies?

Met een directeur-grootaandeelhouder (DGA) bedoelen we in dit artikel de VPB-ondernemer. Een ondernemer voor met een aanmerkelijk belang in box2. Als DGA kunt u juridisch gezien een besloten vennootschap (bv) of naamloze vennootschap (nv) hebben, maar vaak ook een structuur met meerdere juridische entiteiten en verschillende rechtsvormen is heel goed mogelijk. Ondernemen of investeren met behulp van een BV geeft veel voordelen. Het oprichten van een vennootschap kan tegenwoordig gemakkelijk en goedkoop. Veel accountants en boekhouders spreken regelmatig over het adagium: één bv is geen bv. Ondernemers met meerdere bv’s en complexere structuren komen daarom steeds vaker voor.

In principe kunt u bij al deze rechtsvormen uitgaan van de uitgangspunten en spelregels in dit artikel. Het is belangrijk om te weten en rekening te houden dat elke situatie anders is. Neem daarom contact op om uw persoonlijke situatie te bespreken.

Bent u een zzp’er, heeft u een eenmanszaak of start u binnenkort als freelancer?
Lees dan ons artikel over de Zzp hypotheek.

DGA (directeur-grootaandeelhouder) binnen een bv of een nv (naamloze vennootschap)? Dan komt er meer kijken bij uw hypotheekaanvraag. Maak in dat geval een afspraak met een van onze adviseurs voor meer informatie en advies op maat.

Kansen voor DGA ondernemers

Wanneer mensen in loondienst een hypotheek aanvragen, kijkt de bank alleen naar het loonstrookje en de werkgeversverklaring van degene. Bij de DGA werkt dat helaas niet zo simpel, omdat de directeur zelf invloed heeft op de hoogte van het loon. Aan de ene kant bent u als werknemer inderdaad in loondienst bij uw eigen bv. Aan de andere kant bent u een ondernemer. En de winst die u maakt als ondernemer, kan iedere maand anders zijn. Dat betekent dat u als DGA met een variabel inkomen tot een ‘risicogroep’ behoort als het gaat om jouw hypotheek.

Veel ondernemers denken dat ze pas na drie boekjaren als DGA een hypotheek kunnen krijgen. Drie jaren aan opgebouwde historie maakt maakt het in de meeste gevallen inderdaad een stuk makkelijker om het zakelijk inkomen te bepalen, maar ook na slechts één of twee boekjaren kunt u bij een aantal geldverstrekkers een hypotheek krijgen met een goede onderbouwing.

Er zijn bijvoorbeeld geldverstrekkers die overwinst meenemen van uw holding en/of deelnemingen. Ook zijn er banken die een prognose van de winst in aanvulling op uw eerste twee boekjaren accepteren. Het laatste jaar zwaarder willen meetellen, bijvoorbeeld 3 keer. Of geldverstrekkers die rekenen met een percentage van uw winst van uw eerste of tweede boekjaar.

Een andere insteek is om uw kansen op de financiering van uw droomhuis flink te vergroten (én uw hypotheekstress flink te verlagen) door de rekening-courant flink af te lossen of terug te betalen door winst uit te keren. Een andere optie is om eigen geld in te leggen en duidelijke jaarrekeningen (bij voorkeur opgemaakt door boekhouder of accountant) beschikbaar te hebben.

Hoelang bent u actief als DGA?Hoe ziet de bank u?Kunt u een DGA hypotheek krijgen?
6 maanden tot 1 jaarStartende DGA zonder jaarcijfersJa, zeer beperkte mogelijkheden
1 jaar tot 2 jaarStartende DGA beperkte jaarcijfersJa, beperkte mogelijkheden
2 jaar tot 3 jaarStartende DGA beperkte jaarcijfersJa, voldoende mogelijkheden
3 jaar of langerErvaren DGA ondernemerJa, zeer goede mogelijkheden

Benodigde documenten DGA hypotheek

Voor de hypotheekaanvraag als DGA heeft u, naast de ‘normale’ benodigde documenten, een aantal extra documenten nodig. Dit zijn in de meeste situaties de volgende stukken:

  • Salarisstroken december van de afgelopen drie jaar. Let op geen jaaropgave.
  • Aangiftes inkomstenbelasting van de laatste drie jaar;
  • Definitieve jaarcijfers van de laatste drie jaar (al is voor kleine ondernemingen de informatie uit de aangifte inkomstenbelasting vaak al voldoende);
  • Als u korter dan drie jaar als DGA werkt of u bent een sterk groeiende ondernemer, kunt u hier nog een prognose van een accountant bij voegen. Dit functioneert dan als een soort inschatting van uw toekomstige inkomen.
  • Uittreksel Handelsregister Kamer van Koophandel (KvK). KvK-inschrijving (maximaal vier maanden oud) is een officieel bewijs van inschrijving in het Handelsregister;
  • Organogram;
  • Mogelijk dividendbeleid en/of notulen AVA;
  • Mogelijk overeenkomst managementfee;
  • Mogelijk rekening-courant overeenkomst.

Geconsolideerde jaarcijfers zijn soms nodig om beter inzicht te krijgen dan dat met enkelvoudige jaarrekeningen mogelijk is. Door middel van een geconsolideerde jaarrekening kan er door een deelnemingsstructuur heen worden gekeken doordat een combinatie van het geheel wordt gepresenteerd. Hierbij worden onderlinge transactie geëlimineerd om dubbele transacties en tellingen te voorkomen. Geconsolideerde cijfers zijn nodig wanneer er rechtspersonen zijn waar de moedermaatschappij de leiding over heeft. We hebben dan over de consolidatiekring en het lijkt dan één bedrijf.

Toetsinkomen DGA hypotheek

Op basis van deze documenten samen wordt uw zogenaamde toetsinkomen vastgesteld. Dat kan door uw adviseur Bliss worden bepaald of door een externe partij mocht dit nodig zijn). Aan de hand van het toetsinkomen wordt vervolgens berekend voor welk bedrag u een verantwoorde, maximale DGA hypotheek kunt aanvragen.

Het is ten opzichte van de IB-ondernemer lastiger om het toetsinkomen te bepalen. Bovendien krijgt u als DGA te maken met specifieke regels voor het vaststellen van uw bestendige inkomen voor een hypotheek. Doordat uw inkomen voortkomt uit meerdere geldstromen en afhankelijk is van verschillende factoren, is deze moeilijker vast te stellen dan die van ondernemers met een eenmanszaak of vof. De meeste banken kijken standaard naar het DGA salaris van ongeveer € 46.000,-. Terwijl uw totale inkomen mogelijk bestaat uit méér componenten:

Verschillende componenten inkomen DGA

  • DGA loon / DGA salaris dat u zich verloont vanuit de bv of holding;
  • Dividend dat u uzelf uitkeert vanuit de bv of holding;
  • Dividend dat in de bv of holding zit;
  • Overwinst dat in de bv of holding zit.

Let hierbij ook op de volgende aandachtspunten:

  • Het inkomen wordt normaal gesproken over het gemiddelde van de drie laatste jaren berekend. Er wordt standaard naar het verleden gekeken om een bestendig inkomen te bepalen en een verwachting voor de toekomst te maken;
  • Is de onderneming in staat om een ‘stootje op te vangen’ en blijkt het uit de kengetallen of het bedrijf voldoende gezond is?
  • Kan de onderneming aan zijn kortetermijnverplichtingen en langetermijnverplichtingen voldoen?
  • Heeft u de meeste aandelen en zeggenschap in uw bv? Uw overwinst kan alleen worden meegenomen wanneer u niet alleen minstens 5% van de aandelen bezit, maar óók de meeste zeggenschap hebt in uw bv.
  • De meeste DGA’s hebben een rekening-courant directie schuld. Bij de bepaling van een verantwoorde hypotheek wordt er wél rekening meegehouden met zowel de hoogte als de betaalbaarheid ervan. Bij een rentedragende leningovereenkomst over de rekening-courant is het belangrijk om te weten hoe hoe de lasten zijn.
  • Bent u korter dan drie jaar ondernemer? Dan nemen de meeste geldverstrekkers een afslag van uw cijfers om zo veiliger te rekenen. Er wordt een percentage van uw saldo fiscale winst gerekend. Bij één jaar ondernemerschap is dat bijvoorbeeld 70% en bij twee jaar 85%. Sommige geldverstrekkers werken echter ook met 100% van het gemiddelde van de jaren, waarbij de onderneming actief is. Dit verschilt per geldverstrekker.
  • Heeft u in het laatste jaar minder verdiend dan uw gemiddelde inkomen? Dan wordt als toetsinkomen dit laatste jaar aangehouden.
  • Het lopende boekjaar wordt meegenomen in de beoordeling. Afhankelijk van het moment van uw aanvraag zult u daarom halfjaarcijfers moeten aanleveren voor de aanvraag van uw hypotheek. Uw actuele inkomen moet dus wel in lijn zijn met uw gemiddelde inkomen. Er wordt namelijk gekeken of de trend zich voortzet of dat er wellicht een trendbreuk aanwezig is.

De benodigde documenten en de hoogte van uw toetsingsinkomen zijn altijd altijd afhankelijk van uw eigen persoonlijke situatie en wensen. Beschikt u over eigen middelen en wilt u dit eigen geld inbrengen in de hypotheekconstructie? Heeft u wel of geen partner met een vaste baan? Wat is de inkomenszekerheid van uw beroep en wat is uw opleidingsachtergrond? Kunt u weer in vaste dienst gaan bij een werkgever? Het speelt allemaal mee in uw hypotheekaanvraag. Het is daarom verstandig om als ondernemer altijd navraag te doen bij uw hypotheekadviseur.

DGA Hypotheek met NHG

Wilt u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten? Dan heeft u naast de bovenstaande documenten ook een zogenoemde Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Vanaf 2019 is dit zelfs verplicht bij een hypotheek met NHG. Hiervoor komt u ook in aanmerking als u nog maar één jaar als zelfstandig zonder personeel aan de slag bent.

Bij een besloten vennootschap of naamloze vennootschap waarbij de persoon ( al dan niet samen met de echtgenoot/geregistreerde partner méér dan 5% direct of indirect aandelenbelang of zeggenschap heeft, is er bij een aanvraag met NHG een Inkomensverklaring Ondernemer nodig.

Bij een Inkomensverklaring Ondernemer wordt uw toetsinkomen bepaald aan de hand van uw gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren. Wanneer  u korter dan drie jaar ondernemer bent, zijn er mogelijkheden.

Zo’n Inkomensverklaring Ondernemer kunt u laten opstellen door een van de onderstaande rekenexperts:

Let wel op: de Inkomensverklaring Ondernemer is zes maanden geldig. Het is daarom verstandig om het document niet al té vroeg aan te vragen tijdens het aanvragen van een financiering.

 In de praktijk goede mogelijkheden voor directeuren met veel aandelen in de bv

Als Bliss zijn we blij met deze extra mogelijkheden voor DGA’s. We spreken dagelijks met ondernemers, van wie de meeste vaak nog geen drie jaar actief is. Toch weten veel ondernemers met een bv of nv al in korte tijd een mooi inkomen te vergaren, een stuk meer zelfs dan wanneer men in loondienst zou kunnen verdienen. De ontwikkeling dat steeds meer geldverstrekkers en het Waarborgfonds Eigen Woningen inspelen op de groei van het aantal ondernemers en de capaciteit om in een korte termijn een prima inkomen te realiseren, is  een mooie vooruitgang voor de groep hoogopgeleide zelfstandigen.

Wilt u weten welke kansen u als zelfstandig ondernemer heeft in de hypotheekwereld? Neem contact met ons voor een belafspraak wanneer het u uit komt, bijvoorbeeld overdag, ’s avonds of in het weekend op en laat u vrijblijvend adviseren. We hebben ruime ervaring met maatwerk en denken graag met u mee!

Plan nu uw vrijblijvende belafspraak

Review deze pagina aub

Klik op de sterren

Gemiddelde score 5 / 5. Aantal stemmen: 33

Geen stemmen, wees de eerste!

Plaats een reactie