Steeds meer particulieren verstrekken elkaar hypotheken. Of dat een goede ontwikkeling is, is eigenlijk best discutabel.
Het is namelijk niet voor niets dat het aanbieden van krediet is voorbehouden aan bedrijven met een verleende vergunning door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In dit artikel willen we ingaan op de risico’s en mogelijkheden om onderling te financieren.
Wat is een netwerkhypotheek?
Mensen financieren mensen. Dat is de basis van de zogenoemde netwerkhypotheek. Zonder tussenkomst van een bank wordt een eigen woning gefinancierd. In de meeste gevallen gaat het om ouders die hun kind willen helpen bij het kopen van een eerste huis. Door het wegvallen van de jubelton en de ontwikkelingen op de woningmarkt heeft de familiehypotheek, ook wel familiebank genoemd, een behoorlijke vlucht genomen, merken we in onze adviespraktijk. Ook de vriendenhypotheek groeit in populariteit. Linda de Mol is een bekende Nederlander die in het verleden de hypotheek voor haar vriendinnen heeft betaald.
Verstrekken van een netwerkhypotheek
Banken verliezen ieder jaar een steeds groter marktaandeel aan mensen en bedrijven die incidenteel of regelmatig geld uitlenen aan familie, vrienden of derden en een hypotheek verstrekken bedoeld voor de eigen bewoning. Vanwege de lage spaarrente en het relatief veilige risicoprofiel is het investeren in hypotheken door particulieren een belangrijke beleggingscategorie geworden.
Een aantrekkelijk en stabiel rendement zorgt voor een maandelijks terugkerende inkomstenstroom. In het volgende artikel kunt u meer lezen over de voordelen en mogelijkheden van het uitlenen van uw geld met hypothecaire zekerheid.
Risico’s voor de investeerder in een netwerkhypotheek
In artikel 2:60 van de wet op het financieel toezicht (Wft) is bepaald dat het verboden is in Nederland om zonder een daartoe door de AFM verleende vergunning krediet aan te bieden. Hierdoor moeten ondernemers die vanuit hun vennootschap aan derden een hypotheek willen verstrekken, bedacht zijn op allerlei risico’s rondom onder meer hun reputatie, zorgplicht en de vergunningplicht. Een bestuurlijke boete is een onvoorwaardelijke verplichting tot het betalen van een geldsom. De minimale boete voor het aanbieden van krediet zonder vergunning is een basis bedrag van € 2.500.000 wat kan oplopen tot € 5.000.000. Wanneer er geen goede Wwft dossiervorming is, kunnen ook hiervoor bestuurlijke boetes worden opgelegd. Met name wanneer er betalingsachterstanden ontstaan, kan er een balletje gaan rollen. We raden daarom ten sterkte af om vanuit een bedrijf hypotheken voor eigen bewoning te verstrekken.
Particulieren mogen wel hypotheken aan anderen verstrekken. Voor zowel de geldgever als de aanvrager is het van belang om professioneel advies in te winnen en bewust te zijn van de risico’s tijdens de looptijd van de hypotheek. Om de afspraken goed vast te laten leggen en de lening-administratie te verzorgen, begeleiden we bij Bliss bij het beheer van één-op-één financieringen. Volgens het bring-your-own principe verzorgt Bliss ook de leningadministratie en beheer van bestaande hypotheekakten die niet door onze bemiddeling tot stand zijn gekomen.
Een netwerkhypotheek aanvragen
Door het gebrek aan marktwerking, toetredingsbarrières tot de hypotheekmarkt, technische beperkingen, categorale uitsluiting of discriminatie van bepaalde doelgroepen kunnen particulieren in toenemende mate moeilijker een eigenwoning financiering krijgen bij een reguliere aanbieder van hypothecair krediet.
Door de introductie van wetgeving die een private rol van misdaadbestrijding heeft gebracht, zijn aanbieders minder happig geworden bij het verwelkomen van bepaalde doelgroepen. Ondernemers in automotive, horeca en vastgoed zijn simpelweg bij een toenemend aantal geldverstrekkers niet meer welkom doordat deze doelgroepen worden uitgesloten in de acceptatievoorwaarden. Het onboarden van de uitgesloten doelgroepen zou te veel geld kosten en te hoge risico’s met zich mee brengen rondom het voldoen aan wet- en regelgeving. De gedachte hierachter is dat er een contractsvrijheid bestaat. De aanbieder mag zaken doen met wie men wilt.
Door het bestaan van een monopolie op het kunnen meenemen van buitenlands inkomen is er een zeer bijzondere situatie ontstaan dat veel van onze relaties inkomen in vreemde valuta hebben, maar dat alle geldverstrekkers bij de beoordeling van de financiële positie tijdens de hypotheekaanvraag doen alsof dit inkomen niet bestaat. Slechts een aanbieder is instaat om tijdens de looptijd rekening te houden met valutarisico’s vanwege toegang tot speciale software voor het beheren van hypotheken en heeft de mogelijkheden om inkomen in Britse ponden, Zwitserse Frank of Amerikaanse dollars mee te nemen.
In de praktijk merken we ook vaak dat er misverstanden zijn en dat particulieren onvoldoende advies inwinnen over de mogelijkheden op basis van hun persoonlijke situatie. Vanwege onze focus op het begeleiden van startende en ervaren vastgoedbeleggers zijn we gespecialiseerd in het meenemen van huurinkomsten bij de bepaling van het toetsinkomen. We maken echter regelmatig mee dat verkopers bij banken het verkeerde advies geven om de vastgoedportefeuille te verkopen, zodat de aanvraag van de hypotheek voor de eigen woning kan worden verwerkt. Door de introductie van de verhuurhypotheek zijn veel woningen en appartementen verhuurd door particulieren. In totaal waren er ruim 1,13 miljoen private huurwoningen blijkt uit cijfers van het CBS. De huur vormt voor particuliere huisvesters onder voorwaarden een duurzame en bestendige bron van inkomen, die onder voorwaarden met behulp van een huurinkomstenverklaring is mee te nemen.
Advies en hulp bij het investeren of aanvragen van een netwerkhypotheek
Bent u benieuwd of een investering in zakelijke hypotheken ook bij het realiseren van de vermogensdoelstellingen van u past? Wenst u begeleiding bij de financiering van uw eerste of volgende woning? Neem contact met ons op, we denken graag met u mee.