Het huis kopen van uw ouders en terug verhuren. Waarom zou u dat eigenlijk doen? Stel, uw ouders wonen al jaren met veel plezier in hun huis. Ze hebben een flink deel van de hypotheek afgelost in de loop der jaren en een mooie overwaarde opgebouwd. Het geld wat in de stenen vast zit, willen zij graag gebruiken.
Om bijvoorbeeld hun huis te verbouwen, een wereldreis te maken, de kinderen te helpen met het kopen van een eerste woning of een boot te kopen.De redenen kunnen natuurlijk enorm verschillen. De vraag blijft wel wat nu de beste manier is om deze overwaarde van het huis op te nemen. Er zijn meerdere oplossingen. Een zogenaamde opeethypotheek bijvoorbeeld, of door te lenen via SVn.
Een van de vele opties is het huis van uw ouders kopen om deze vervolgens aan ze terug te verhuren. En wie is er nu een betere huurbaas dan u? In dit artikel zetten we uiteen waarom een huis kopen met inwonende ouders misschien wel een interessant idee is.
In 8 stappen een huis kopen van ouders en terug verhuren
Stap 5. Financiering & Fiscaal
Stap 6. Risico’s & verzekeringen
Stap 7. Acceptatie
Stap 8. Notaris
Plan nu uw vrijblijvende belafspraak
Voordelen huis kopen van ouders en terug verhuren
Vanzelfsprekend is het prettig om uw ouders te kunnen helpen met het vrijmaken van hun overwaarde om het geld te kunnen benutten door bijvoorbeeld te investeren in zichzelf. Maar er zitten veel meer potentiële voordelen aan het huis van uw ouders kopen en deze aan ze terug verhuren.
- Vermogen gunstig overdragen, betekent minder erfbelasting later.
Op deze manier is de erfenis al voor een deel geregeld. Wanneer het huis van uw ouders pas bij hun overlijden overgedragen zou worden, bent u een stuk meer belast met de erfenis. - Uw ouders kunnen in het huis investeren.
De eigen middelen die vrijkomen, kunnen gebruikt worden om te investeren in het huis, om deze meer toekomstbestendig te maken. Op die manier kunnen ouders langer zelfstandig blijven wonen. - Goede relatie met de huurder.
Gemakshalve gaan we er even van uit dat u een goede band heeft met uw ouders. Één van de meest belangrijke factoren voor een succesvolle investering in een verhuurwoning is een goede relatie tussen huurder en verhuurder. Met uw ouders als huurder zit dat wel meestal wel goed. Da’s een zorg minder.
Nadelen huis kopen van ouders en terug verhuren
Natuurlijk is het niet allemaal rozengeur en maneschijn. Er kunnen ook nadelen kleven aan een huis kopen met inwonende ouders.
- Geen hypotheekrenteaftrek.
Zowel uw ouders als u kunnen niet profiteren van hypotheekrenteaftrek. Voor jullie beiden kwalificeert het het huis niet meer als eigen woning. Uw ouders niet omdat hun openstaande hypotheek wordt afgelost bij de verkoop en er daarmee geen eigenwoningschuld meer is en u niet omdat hypotheekrente over een lening voor een verhuurde woning niet aftrekbaar is voor de Inkomensbelasting. - Druk op de relatie.
Een woning verhuren of huren, kan potentieel druk zetten op de relatie tussen u beide. Het blijft een zakelijke transactie. Jullie hebben nu plotseling allerlei rechten en verplichtingen tegenover elkaar. Dat kan in de praktijk soms botsen.
Ouderlijk huis financieren
Bij de financiering van een woning is het belangrijk om van te voren vast te stellen welk doel u heeft met het huis. Gaat u de woning zelf gebruiken om er in te wonen? Gaat u de woning verhuren? Pas wanneer het gewenste gebruik duidelijk is, kan er een passende hypotheek worden verzorgd.
Beschikken uw ouders over een vastgoedportefeuille met overwaarde? Denk hierbij aan een bedrijfspand, tweede woning of beleggingspanden. Dan zijn er ook mogelijkheden om met behulp van een passende vastgoedfinanciering de overwaarde op te nemen.
Huis kopen van ouders – wat vindt de Belastingdienst?
Wanneer vermogen binnen de familie naar een volgende generatie verschuift, komt u al snel op het terrein van de schenk- en erfbelasting. Een woning erven van ouders kan best wel vervelend uitpakken. Speelt de Belastingdienst dan ook een rol wanneer u besluit het huis te kopen van uw ouders en deze terug te verhuren?
Als een van uw ouders komt te overlijden, en u heeft ‘te weinig’ voor het huis betaald, dan wordt de rest gezien als een schenking waar uw erfbelasting over moet betalen.
Wanneer u het huis koopt tegen een eerlijke prijs, en u hiervoor een redelijke huurprijs vraagt, heeft de Belastingdienst weinig te maken met wat u samen met uw ouders heeft afgesproken. Maar wat is eerlijk? Wat is redelijk? De meningen hierover liggen nog uiteen.
De Belastingdienst gaat uit van de WOZ-waarde van het huis, en vindt 6% van de WOZ een redelijk huurtarief. Zolang u het huis voor deze waarde koopt, en u vraagt jaarlijks minimaal 6% hiervan als huur aan uw ouders, is er niets aan de hand.
Mocht een van uw ouders komen te overlijden, en u heeft in de ogen van de fiscus ‘te weinig’ voor het huis betaald, wordt het resterende bedrag gezien als een schenking waarover u erfbelasting moet betalen. Ook als u het huis voor minder dan 6% van de WOZ-waarde heeft verhuurd, kunnen ze dit zien als een zogenoemd fictief legaat. Met andere woorden is dit belastingjargon voor ‘u moet alsnog erfbelasting betalen’.
Het huis van uw ouders kopen: een rekenvoorbeeld
Moeder Deborah benoemt in haar testament zoon Noah tot erfgenaam. Zij verkoopt haar huis aan Noah, onder voorbehoud van het levenslange recht van huur. Het huis verkoopt ze voor de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat, € 150.000. Zij stellen de jaarlijkse huur vast op basis van de getaxeerde huurwaarde, á € 9.000 per jaar. De WOZ-waarde van het huis – de waarde in vrij op leverbare staat – was € 200.000.
Een jaar later overlijdt Deborah. Een inspecteur van de Belastingdienst komt langs, en constateert een fictief legaat van € 50.000. De inspecteur stelt namelijk dat de gevraagde huur te laag is. Dit had 6% van € 200.000 (€ 12.000) moeten zijn. Over het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopsom (€ 200.000-€ 150.000= € 50.000) zal erfbelasting betaald moeten worden.
Een huis kopen met inwonende ouders een goed idee?
Er komt best wel wat bij kijken, aangezien er best wel wat regels en voorwaarden aan het kopen en verhuren aan ouders verbonden zijn. Als u het goed aanpakt en u professioneel laat bijstaan, kan het een hele interessante manier zijn om met ‘een warme hand’ alvast vermogensoverdracht binnen de familie te organiseren.
Wat u ook doet, laat u goed informeren en adviseren door een adviseur. Bij Bliss kunnen we precies vertellen of het een goede keuze is om het huis van uw ouders te kopen en deze terug te verhuren. We begeleiden vermogende families bij het overdragen van vastgoed.