Om de consumenten op de huizenmarkt beter te beschermen, is in 2003 in de wet opgenomen dat de koop van een woning en appartement door een consument-koper (particulier) schriftelijk moet plaatsvinden: het schriftelijkheidsvereiste. In de periode hiervoor was het ook mogelijk als consument om een huis mondeling te kopen.
Wat is het schriftelijkheidsvereiste?
Schriftelijk betekent hier een door koper en verkoper en dus door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Dat brengt met zich mee dat een bevestiging van de afspraken via whatsapp dan wel e-mail, of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst, hier niet onder vallen. Een mondelinge koopovereenkomst is dus niet juridisch bindend. Het is verplicht dat de vastlegging van de overeenkomst schriftelijk is. Andere wettelijke regels om particulieren te beschermen, zijn de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de koper en dat een koper niet kan worden gedwongen om een bedrag vooruit te betalen.
Als de koper een consument is, moet de koop schriftelijk worden gesloten om deze rechtsgeldig te laten zijn. Dit geldt ook voor de koop-/aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning. Bent u ingeloot voor een nieuwbouwproject of mag u een kavel kopen? Een belangrijke stap is om alles op papier te (laten) zetten. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt als uitoefening van een beroep of bedrijf. De professionele vastgoedbelegger of makelaar in onroerend goed kan wel aan een mondeling bod worden gehouden.
Aanbod en aanvaarding bij huis kopen: Is een mondelinge overeenstemming bindend?
Wanneer koper en verkoper overeenstemming over de koopsom en andere voorwaarden hebben bereikt, is de koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopakte wordt in de volksmond ook wel ‘voorlopige koopakte’ genoemd. Deze benaming zorgt er onterecht voor dat er nog geen definitieve koopovereenkomst gesloten zou zijn. Dat is het namelijk wel het geval. In feite is er geen enkel verschil tussen een voorlopige koopovereenkomst en een definitieve koopovereenkomst.
Het tekenen van een koopovereenkomst heeft serieuze gevolgen. Uit een koopakte vloeien zowel voor de koper als voor de verkoper rechten en verplichtingen voort. De kopende partij heeft de plicht om te betalen en het recht de woning in eigendom te krijgen. Dat zal pas kunnen plaatsvinden bij de notaris na het ondertekenen van een ander document, de zogenoemde leveringsakte ook transportakte. De verkopende partij heeft de plicht om te leveren en het recht om betaald te krijgen. Als een partij zich niet aan zijn plichten houdt, kan de andere contractspartij naar de rechter stappen en om een uitspraak vragen. Vaak is dat niet nodig, want in de koopovereenkomst kan een boete worden afgesproken wanneer een partij de gemaakte afspraken niet kan of wil nakomen. Een dergelijke boete is direct opeisbaar zonder tussenkomst van een rechtbank.
Doel schriftelijkheidsvereiste
Het doel van het schriftelijke vastleggen van de overeenkomst is het zoveel mogelijk voorkomen van misverstanden over afspraken. Doordat alles verplicht netjes op papier komt, is er bij gedoe achteraf duidelijk aan te tonen wat er is afgesproken. Er zijn geen vormvereisten voor de overeenkomst. Het contract is vormvrij, waardoor in principe iedereen en zelfs een willekeurige particulier zelf een koopovereenkomst maken. Met gezond verstand komt men een heel eind en op internet slingeren allerlei voorbeeldcontracten rond. Dit is af te raden vanwege aansprakelijkheden. Veel makelaars beschikken over juridische kennis en maken gebruiken van standaard koopovereenkomsten, al dan niet door een landelijke brancheorganisatie opgesteld. Een goede notaris of gespecialiseerde vastgoedjurist kan ook behulpzaam zijn door het opstellen van de koopovereenkomst op maat aan de hand van de wensen van zowel koper als verkoper.
Wettelijke regel ter bescherming koper
Het schriftelijkheidsvereiste is een bepaling die bedoeld is om particuliere kopers van een woonhuis of appartement bijzondere bescherming te geven. Door middel van het schriftelijkheidsvereiste ontstaat er meer duidelijkheid over de vraag of, en zo ja: wanneer een koop tot stand is gekomen. Na daadwerkelijke ontvangst van (een kopie van) de ondertekende koopovereenkomst heeft de koper zelfs nog drie dagen bedenktijd om een beslissing te herstellen en zonder opgave van redenen van de koop af te zien.
Ook de particuliere verkoper is beschermd
Na de invoering van de nieuwe wettelijke regels vanaf 2003 was er een lange periode onduidelijkheid of een verkoper die de koopovereenkomst nog niet had ondertekend zich ook kon beroepen op het wetsartikel. Verkopers wilde zich ook kunnen beroepen en gebruik kunnen maken om zonder kleurscheuren van een mondelinge verkoop af kunnen zien.
Door een uitspraak van de hoogste rechter in Nederland is hierover duidelijkheid gekomen. Dat blijkt namelijk uit een belangrijk arrest van de Hoge Raad over dit onderwerp. Als er over de verkoop van een woning aan een particulier mondelinge overeenstemming is en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van de koopovereenkomst kan ook de particuliere verkoper zich erop beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Dat betekent dat de particuliere verkoper of koper, die weigert mee te werken aan het tekenen van een koopovereenkomst van een woning daartoe niet kan worden gedwongen, omdat de wet hem niet daartoe verplicht. Als er een mondeling bod is geaccepteerd, maar er is geen schriftelijke overeenkomst tot stand gekomen dan hoeft zowel verkoper als koper geen schadevergoeding te betalen. Doordat niet iedereen dit weet, proberen sommigen wel schade, zoals een al gemaakt taxatierapport of advieskosten te verhalen. Wees dan ook voorzichtig met het maken van externe kosten.
Schema schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak*
| Mondelinge overeenstemming tussen contractspartijen | Particuliere verkoper Particuliere koper | Professionele verkoper Particuliere koper | Professionele verkoper Professionele koper | Particuliere verkoper Professionele koper |
|---|---|---|---|---|
| Vormvereiste? | Koopovereenkomst moet schriftelijk | Koopovereenkomst moet schriftelijk | Geen vormvereiste Mondelinge overeenstemming is rechtsgeldig | Geen vormvereiste Mondelinge overeenstemming is rechtsgeldig |
| Mogen partijen zich terugtrekken na mondelinge overeenstemming? | Ja Na mondelinge overeenstemming mag zowel koper als verkoper zich terugtrekken | Ja Na mondelinge overeenstemming mag koper zich terugtrekken Nee Na mondelinge overeenstemming mag verkoper zich (in beginsel) niet terugtrekken | Nee Na mondelinge overeenstemming mag zowel koper als verkoper zich niet terugtrekken | Nee Na mondelinge overeenstemming mag zowel koper als verkoper zich niet terugtrekken |
| Kunnen partijen gedwongen worden tot het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst en/of het betalen van schadevergoeding? | Nee Verkoper en koper kunnen niet worden gedwongen tot het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst Soms Onder zeer bijzondere omstandigheden kan verkoper worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen | Ja Verkoper kan worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding en mogelijk ook tot het sluiten van de koopovereenkomst conform mondeling akkoord Nee Koper kan niet worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding of het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst | Ja Zowel verkoper als koper kan worden gedwongen tot nakoming van de mondelinge overeenkomst | Ja Zowel verkoper als koper kan worden gedwongen tot nakoming van de mondelinge overeenkomst |
* artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek en arrest Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BU7412)