Huurbeding

Het huurbeding geeft de hypotheekgever bescherming tegen ongewenste huurders. Dit is geregeld op basis van de wet in artikel 3:264 BW en de gemaakte afspraken in de hypotheekakte. Met behulp van het huurbeding wordt er afgesproken, dat de woning of appartement als onderpand alleen mag worden verhuurd als u toestemming heeft van de geldverstrekker.

Waarom een huurbeding?

Dit heeft ermee te maken dat het pand, bij verkoop in verhuurde staat minder oplevert. Het heeft allemaal met risico’s te maken. Door de sterke rechten van huurders zit de geldverstrekker er niet op te wachten dat u de woning wilt verhuren. Wanneer een geldnemer niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de bank uiteindelijk overgaan tot executieverkoop. De geldverstrekker heeft namelijk het recht van parate executie. Bij verkoop van de woning wil de bank natuurlijk zijn vordering zo veel mogelijk kunnen voldoen uit de verkoopopbrengst van de woning. De hypotheekgever is er daarom niet gebaat dat er redenen zijn, die de opbrengst van het pand kunnen verlagen, waaronder huurders. De marktwaarde in verhuurde staat ligt namelijk vrijwel altijd fors lager dan de waarde van een woning die vrij van huur is.

Het doel van een reguliere woonhypotheek is de financiering voor eigen bewoning. Dat betekent dat het de bedoeling is dat u er zelf in gaat wonen eventueel met partner of kinderen. Als de doelstelling het gebruik door anderen is – direct of na verloop van tijd – dan is het mogelijk om een zogenoemde verhuurhypotheek af te sluiten. Bij Bliss helpen we veel van onze klanten met het omzetten en oversluiten naar een verhuurhypotheek. Met deze financiering is verhuur namelijk wel toegestaan.

Zonder schriftelijke toestemming van de Bank is het niet toegestaan het onderpand te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik af te staan.

Toestemming voor woningverhuur krijgen

Of een geldverstrekker toestemming zal geven om een woning met een ‘normale hypotheek’ te verhuren, is in de praktijk vaak afhankelijk van de waarde van de woning op het moment van verhuur ten opzichte van de hypotheek. De hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning, ook wel loan-to-value (LTV) genoemd is een belangrijke factor om risico’s te kunnen inschatten.

In de praktijk geeft een aantal geldverstrekkers toestemming voor verhuur. De geldverstrekkers kunnen hun eigen voorwaarden hieraan stellen. Voorbeelden van voorwaarden om toestemming te verlenen, zijn:

  • de woning staat al een bepaalde tijd te koop;
  • de hypotheek wordt netjes betaald en er zijn dus geen betalingsachterstanden;
  • de woning goed beschermd is met de juiste dekking en de verzekeraar van de opstalverzekering geeft een instemmingsverklaring af;
  • in de huurovereenkomst is een ontruimingsverklaring opgenomen;
  • de huuropbrengst wordt verpand aan de geldverstrekker;
  • de vraagprijs van de woning is minimaal 10% hoger dan de openstaande hypotheekschuld;
  • de huurprijs is minimaal 70% van de maandelijkse hypotheeklasten.

Gevolgen van huurbeding voor huurder

Het huurbeding werkt ook tegen de huurder. Op het moment dat de bank, verzekeraar of andere verstrekker van de lening ontdekt dat de woning zonder toestemming is verhuurd, kan de hypotheekgever vernietiging van de huurovereenkomst inroepen en ontruiming van de woning eisen. Het huurbeding vormt daarmee een vergaande uitzondering op de huurbescherming die de huurder heeft op basis van huurregelgeving. Hierbij kunt u denken aan onder andere de Huurwet. Een andere mogelijkheid is dat de volledige hypothecaire lening wordt opgeëist.

Er zijn een aantal oorzaken hoe een geldverstrekker er achter komt dat de woning zonder toestemming wordt verhuurd. Als er sprake is van betalingsachterstanden, de woning op internet te huur wordt aangeboden of wanneer de post retour terug komt, zijn dat belangrijke signalen, waarop de aanbieder van een hypotheek op een gegeven moment actie kan ondernemen. Een afdeling preventie & fraude zal hier mee aan de slag gaan.

Als u een brief heeft ontvangen van de geldverstrekker, wordt er meestal gevraagd om het verhuren van de woning te stoppen. Als bewijs hiervan wordt er gevraagd om een Verklaring van beëindiging van verhuur te mailen of op te sturen. In het geval u dat niet doet, wordt in eerste instantie de hypotheek opgeeist. Dat betekent dat u de lening direct moet terug betalen.

Het huurbeding kan niet ingeroepen worden door de hypotheekgever wanneer er al huurders in het pand zaten op het moment dat het huurbeding gevestigd werd. Daarnaast is een verlof van de president van de rechtbank nodig voor het inroepen van het huurbeding en dus het ontruimen van de woning. Alleen in het kader van verhuur van de woning op grond van de Leegstandwet verloopt een en ander anders, omdat hier geen regels van huurbescherming gelden. Aan het einde van het huurcontract moet de de huurder de woning verlaten en zo kan een lege oplevering van de woning in geval van verkoop gegarandeerd worden.

Tijdelijke verhuur van de woning

De hypotheekgever vraagt door middel van een formulier bij de gemeente een vergunning aan voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Zonder deze vergunning gelden de bepalingen voor huurbescherming door middel van het gewone huurrecht. Dit is geregeld in titel 4 van Boek 7 in het Burgerlijk Wetboek.

Op basis van de Leegstandwet kan de woning voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Bij tijdelijk twee woningen wanneer u eerst een nieuwe woning heeft gekocht, kan verhuur een optie zijn. De vergunning is sinds 1 januari 2013 ook meteen vijf jaar geldig. Voor 2013 was deze vergunning slechts twee jaar geldig en kon daarna nog driemaal een verlenging van een jaar worden aangevraagd.

Wanneer een te koop en leegstaande woning met een vergunning op grond van de Leegstandwet wordt verhuurd, dan valt de woning in box 3 van de inkomstenbelasting. Dat betekent dat er vanaf dat moment geen aftrek van hypotheekrente meer mogelijk is. Voor een te koop staande voormalige eigen woning heeft de belastingplichtige nog het jaar uit plus drie jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Als de woning na de verhuur weer leeg komt te staan, weer te koop staat en de besschreven periode is nog niet voorbij, dan mag de belastingplichtige weer hypotheekrente aftrekken voor de resterende periode van de zogenoemde driejaarstermijn.

Veel gedoe over het huurbeding

Over het huurbeding ontstaan vaak conflicten. Hier ontstaan zelfs rechtszaken uit, waardoor er in de afgelopen jaren veel huurbeding jurisprudentie is ontwikkeld. Het inroepen van het huurbeding en het beroepen op het recht van parate executie zijn ingewikkelde onderwerpen. Laat u daarom goed adviseren, mocht u uw woning willen verhuren of wanneer u een pittige brief van de geldverstrekker heeft ontvangen. Het beleggen in vastgoed zou u rust en rendement moeten opleveren. Bij Bliss helpen we u hier graag bij.

Gratis Intake gesprek

Bliss Hypotheekadviseurs biedt u een gratis intakegesprek aan.

  • Gratis Intake
  • 7 dagen per week bereikbaar
  • Voordelige en vaste tarieven
  • Landelijk kwaliteitsnetwerk

Gratis oriëntatiegesprek aanvragen Bel nu, gratis intake! 085-0470222
 

Review deze pagina aub

Klik op de sterren

Gemiddelde score 5 / 5. Aantal stemmen: 23

Geen stemmen, wees de eerste!

Plaats een reactie