Op jaarbasis zijn bijna 130 duizend woningen verkocht, blijkt uit onderzoek van NVM / brainbay. Dat is flink lager dan de 160 tot 180 duizend woningen die in de periode vanaf 2017 op jaarbasis werden verkocht. (NVM – 1e kwartaal 2023).
Ongeveer één op de vier verkochte woningen is een appartement. In de grote steden ligt dit aantal hoger. Maar waar moet u nu precies op letten wanneer u een appartement koopt?

Alles over een appartement kopen

Bestudeer de splitsingsakte aandachtig

Als koper van een appartement verkrijgt u een aandeel in het eigendom van het pand plus het exclusieve gebruiksrecht van een gedeelte van het gebouw. Wie eigenaar van welk deel is en wat het gezamenlijk eigendom is, wordt bepaald in de splitsingsakte. De splitsingsakte wordt samen met de splitsingstekening ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Op de splitsingstekening zijn de grenzen tussen de verschillende appartementen aangegeven. Deze documenten zijn openbaar en kunnen duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is, bijvoorbeeld van de berging. Bestudeer deze documenten vooraf goed, om misverstanden te voorkomen.

Het is in principe elke eigenaar van onroerend goed toegestaan zijn gebouw te splitsen. In sommige gevallen heeft men wel een splitsingsvergunning nodig. Wanneer er nog geen splitsingsakte is, dan moet deze eerst opgesteld worden door een notaris voordat er delen van het gebouw verkocht kunnen worden. Vraag dus, zeker bij (ver)nieuwbouwprojecten, naar de stand van zaken van splitsingsdocumenten.

Tip bij de aankoop van een (ver)nieuwbouw appartement:

Soms is er een splitsingsvergunning benodigd vanuit de gemeente. Hier vindt u bijvoorbeeld de regels voor de gemeente Amsterdam.
U heeft als particuliere eigenaar meestal een splitsingsvergunning nodig als u een gebouw van vóór 1940 met woningen wilt splitsen in appartements- of lidmaatschapsrechten. Splitsen is nodig wanneer u de woningen in het gebouw apart wilt verkopen.
In sommige gevallen kan de gemeente de vergunning tot splitsing afwijzen, of kan het afgeven lang duren. Geldverstrekkers willen de vergunning meestal bekijken voordat ze goedkeuring verlenen voor het aangaan van de hypotheek. Vraag om de reden tijdig naar de stand van zaken bij de verkopend makelaar.

Splitsingsreglement: uw rechten en plichten

Bij een splitsingsakte hoort een splitsingsreglement. Vaak wordt er verwezen naar een modelreglement. In het splitsingsreglement zijn de rechten en plichten van de eigenaren van het pand beschreven. Bijvoorbeeld over het gebruik, beheer en onderhoud van de verschillende ruimten. Soms zijn er aanvullende bepalingen opgenomen in het reglement. In veel splitsingsreglementen is bijvoorbeeld opgenomen dat reguliere verhuur (ook short-stay via Airnbnb) van de woning slechts is toegestaan na toestemming van de Vereniging van Eigenaren of dat het niet is toegestaan om een parket- of stenen vloer aan te brengen. Het is verstandig het reglement vooraf door te lezen om niet tegen onverwachte regels en plichten aan te lopen.

VvE-bijdrage: Zorg dat u op de hoogte bent van de servicekosten

Bij een appartement betaalt u als eigenaar een eigen bijdrage voor het onderhoud van het pand, ook wel de servicekosten of VvE-bijdrage genoemd. Deze servicekosten komen nog bovenop uw hypotheeklasten en andere vaste lasten. Een oude lift in het gebouw betekent in de praktijk een hogere bijdrage voor de VvE. Zijn er in de notulen van de vergaderingen van de VvE grote investeringen aangekondigd, zoals het verduurzamen van het gebouw door het plaatsen van zonnepanelen of grootschalige renovatieplannen? Dan is de kans groot dat de servicekosten op korte termijn zullen worden verhoogd.

De Vereniging van Eigenaren: pas op met een ‘slapende’ VvE!

De Vereniging van Eigenaren (VvE) komt wettelijk tot stand op het moment dat er een notariële splitsingsakte is ondertekend. Alle ‘appartementseigenaren’ worden vervolgens lid van de VvE. Deze eigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van het gehele complex. De VvE bestaat niet alleen op papier. De VvE zelf (naam, adres, oprichtingsdatum) en het bestuur van de VvE moeten worden ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Waar moet u op letten bij een VvE?

Het is belangrijk regelmatig met alle eigenaren bij elkaar te komen om afspraken te maken over verschillende gemeenschappelijke zaken. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. Er is sprake van een ‘actieve vereniging’ als:

de leden minimaal één maal per jaar met elkaar vergaderen tijdens een algemene leden vergadering (ALV)
de vereniging een voorzitter en een bestuurder heeft
er een collectieve opstalverzekering is afgesloten
de VvE ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel. Dit is wettelijk zelfs verplicht. Alleen als de splitsing heeft plaatsgevonden vóór 1972, is het inschrijven bij de KvK niet verplicht.
er een bankrekening geopend is op naam van de VvE
de leden maandelijks een bijdrage betalen (servicekosten)
er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is opgesteld. Let op: indien er geen MJOP is dan dient er minimaal een bouwkundig rapport te worden aangeleverd waaruit de onderhoudsstaat van het pand blijkt, of het moet duidelijk zijn dat dit overbodig is.

Onderhoudsfonds

Verdiep u vooraf in het opgebouwde reservefonds, en wat hiermee nog bekostigd moet worden. VvE’s zijn verplicht om een reservefonds te hebben. Uit dit fonds betaalt de VvE kosten die niet jaarlijks voorkomen, zoals groot onderhoud. Een ruime reserve geeft een kleinere kans op tekorten. De stand van het onderhoudsfonds dient voldoende te zijn in relatie tot het MJOP.

Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente op grond van de Woningwet een VvE-vergadering bijeenroepen. Ook kan ze een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Tip: De Belastingdienst ziet het reservefonds van de VvE als een spaar- of belegbezit. Bij de aangifte inkomstenbelasting hoort u uw aandeel in het reservefonds dan ook op te geven in box 3.

Een slapende VVE: wat als de VvE niet actief is?

De VvE ontstaat van rechtswege en moet verplicht zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en een reservefonds hebben. Wanneer het pand niet actief wordt onderhouden, spreken we over een ‘slapende VvE’.

Wanneer het pand niet actief wordt onderhouden, dan kan dit negatieve gevolgen hebben voor de staat waar het pand zich in bevindt en de waarde ervan. Bovendien kan het zijn dat u als eigenaar plotseling een hoog bedrag moet bijleggen voor noodzakelijk onderhoud. Dit kan de betaalbaarheid van de maandlasten in gevaar brengen. Het ontbreken van een actieve VvE kan een reden zijn voor een geldverstrekker om de hypotheekaanvraag af te wijzen.

Een slapende VvE kan daarom een obstakel zijn bij de hypotheekaanvraag. U kunt de stukken van de VvE vooraf opvragen. De verkoper is verplicht deze informatie te verstrekken. Ook zal de stand van zaken van de VvE blijken uit het taxatierapport.

Ideaal appartement gevonden: wat nu?

Blijkt het appartement dat u op het oog had nog steeds een goede match? Dan is het tijd om toe te slaan. Een adviseur bij Bliss berekent gemakkelijk jullie maximale hypotheek en budget voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer. Plan kosteloos en vrijblijvend een oriënterend telefonisch gesprek in met een van onze adviseurs.

Plan nu uw vrijblijvende belafspraak

Appartement kopen: waar kunt u op letten?