Een huis verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker is fraude. Ba Dum tsss. Zo, dat komt hard aan.
In Nederland is er sprake van gedoogprobleem rondom de verhuur van koopwoningen. Het is immers geen rocketscience om de gegevens uit het Kadaster langs die van de leningadministratie van de hypotheekverstrekker te leggen om vervolgens een briefje te sturen. Wanneer u een huis heeft gekocht en hier een hypotheek op heeft dan mag u de woning niet zonder toestemming van de geldverstrekker verhuren. Dat staat simpelweg in het huurbeding. De kans is groot wanneer u toestemming voor verhuur vraagt dat de bank niet akkoord gaat. Dat levert vaak een vervelende situatie op, bijvoorbeeld als u dichterbij uw partner wilt wonen of voor werk naar het buitenland moet verhuizen.
Bekijk handige informatie:
Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek
Toestemming voor verhuur?
In de kleine lettertjes van vrijwel iedere hypotheekakte staan voorwaarden die bijna alle hypotheekverstrekkers hanteren, waarmee het wordt verboden om de woning te verhuren tenzij de aanbieder van de hypotheek hiervoor uitdrukkelijk toestemming geeft. Een dergelijke toestemming wordt in de praktijk zelden verstrekt. Toestemming krijgt iemand meestal alleen wanneer de hypotheekrest fors lager is dan de waarde van de woning. Alleen met een gunstige loan-to-value (LTV) durven verstrekkers verhuur aan. Zelfs dan gaat nog lang niet iedere bank akkoord.
Wat doet u wanneer uw werkgever u een fantastisch aanbod doet voor een uitdagende functie in New York? Of wanneer de liefde van uw leven een prachtige boerderij voor jullie beiden bezit aan de andere kant van het land? De meeste mensen zullen willen verhuizen en het liefst hun woning verkopen of het huis aanhouden en verhuren.
In het onderstaande overzicht kunt u lezen hoe soepel alle hypotheekverstrekkers omgaan met verhuur van de eigen woning. Geen enkele aanbieder krijgt vijf sterren en de meesten scoren zelfs zeer slecht. Het is duidelijk dat geldverstrekkers geen belang hebben bij verhuur van het onderpand.
Risico’s verhuren zonder toestemming
De woning is toch van mij? Ik betaal toch gewoon iedere maand de hypotheek? Maar als ik het huis stiekem verhuur, komt er toch niemand achter? In de praktijk verhuren veel mensen zonder toestemming van de bank te vragen de woning.
Hier zijn echter wel flinke risico’s aan verbonden. Niet alleen voor de bank, maar ook voor u.
Stel nu dat….
- Een huurder in uw woning een wietplantage begint;
- Degene weigert om iedere maand de huur te betalen en weigert om de woning te verlaten;
- De woning wordt verwaarloosd, zodat het huis onverkoopbaar dreigt te worden;
- De hypotheek wordt opgeëist en u direct het volledige bedrag moet terugbetalen;
- Vanwege het recht van parate executie de woning wordt verkocht en op een executieveiling wordt aangeboden;
- U in een frauderegister van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) geregistreerd wordt, waardoor u in de toekomst geen hypotheek meer kunt krijgen.
De huurinkomsten leveren vaak veel meer op dan de maandelijkse lasten. Dat kunt u zien als een stukje pensioen opbouwen of als een passief inkomen, zodat u wellicht een dag minder kunt werken. De mogelijkheid om daar te wonen waar u op dat moment wilt, is ook een fijne bijkomstigheid. Aan de niet geoorloofde toestemming om het huis te verhuren, kleven echter grote risico’s.
Dat vindt u natuurlijk niet prettig. Het is immers uw woning. De financier van de hypotheek vindt het ook niet leuk, aangezien het huis als onderpand dient voor de lening die u bij hen heeft lopen. Wanneer het onderpand minder waard is, zal het risico groter zijn dat de geldverstrekker op de hypothecaire lening loopt. Vanwege juist dit risico zal de bank geneigd zijn om geen toestemming voor verhuur te geven. De loan-to-value beïnvloed het risico wat de bank in de boeken heeft. De waarde moet zo hoog blijven, want dan blijft het risico zo klein mogelijk.
Gelukkig is dit natuurlijk niet het gehele verhaal. Er zijn zowel voordelen als nadelen om de woning te verhuren. De woning verkopen met de kans op een restschuld is in niemands belang. Daarom kan verhuur een interessante keuze zijn, zodat u hopelijk uit de kosten bent of mogelijk zelfs een beetje winst maakt iedere maand. Vaak is verhuur alleen een goed idee wanneer er een positieve cashflow ontstaat. De woning verhuren, levert dan simpelweg meer op dan de maandlasten. Als u de woning wilt verhuren en de bank stemt niet toe. Dan is er helaas geen andere keus om het huis toch te verkopen. Zelfs als er een kans op verlies is. Dit probleem is niet alleen van u. Het is ook een probleem voor de bank.
Oplossing?
Niet alleen de hypotheekverstrekker, maar ook de klant heeft in een dergelijke situatie precies hetzelfde belang. De waarde van de woning moet blijven behouden worden. En de hypotheek moet betaalbaar blijven. Soms is het mogelijk om samen tot een goede oplossing te komen. Steeds meer banken, verzekeraars en anderen geldverstrekkers denken meer vanuit klantbelang. Jammer genoeg is er momenteel geen eenvoudige oplossing beschikbaar. Belangrijk is om goede informatie te krijgen en voordat u begint aan het verhuren van de woning dat u goed weet waar u aan begint.
Bij Bliss krijgen we regelmatig vaker vragen van mensen die overwegen hun huidige huis aan te houden en te verhuren. Meestal wordt hierbij ook een nieuwe woning gekocht. Leave to let wordt dit ook wel genoemd. Er komt heel veel bij kijken, waardoor u zich moet afvragen in hoeverre het voor u een interessante mogelijkheid is. In een ander artikel zullen we binnenkort hier meer over uitleggen.
Wilt u meer weten? Of vrijblijvend uw mogelijkheden bespreken met een onafhankelijke hypotheekadviseur? Maak dan een afspraak.