Nieuwe woning kopen en oude huis verhuren

Wilt u uw huidige woning verhuren en een nieuw huis kopen? Bij Bliss kunnen we u hierbij helpen.

We krijgen steeds vaker vragen van klanten die overwegen hun huidige huis aan te houden en te verhuren. Maar daar komt heel wat bij kijken, waardoor u zich af moet vragen of het voor u een interessante optie is.

Uw huidige woning aanhouden en verhuren

Als u een nieuw huis gaat kopen en u of uw partner heeft nu al een koopwoning, dan moet u hier wat mee. In de meeste gevallen zult u de woning in de verkoop zetten door een verkoopmakelaar in te schakelen. Wanneer de woning wordt verkocht en u heeft misschien wat overwaarde kunt u dit investeren in de nieuwe woning. Met behulp van een overbruggingshypotheek kunt u de overwaarde zelfs voorgeschoten krijgen. In sommige gevallen wordt overwogen om de huidige woning aan te houden en te gaan verhuren, zodat u wat huurinkomsten heeft in de toekomst.

Er zijn in dat geval een aantal aandachtspunten om op te letten:

Het eerste is wanneer u de woning niet verkoopt de huidige hypotheek gewoon blijft doorlopen. Hierdoor blijft u verbonden aan de geldverstrekker die momenteel de hypotheek heeft verzorgd. Als u gaat verhuizen en u wilt de woning verhuren, dan moet u toestemming vragen aan de geldverstrekker. Die toestemming zult u in de praktijk meestal niet krijgen. Het heeft er te maken dat hypotheken voor huizen waar u zelf in woont heel anders zijn dan hypotheken voor woningen die worden verhuurd. Dit tweede type heet een verhuurhypotheek. Ook wel een investeringshypotheek of een buy to let hypotheek genoemd. Dit type hypotheek heeft meestal een hogere rente, een paar procent meer en strengere eisen aan de maximale financiering. Waar u bij gewone woningen waar u zelf in woont vaak 100 procent van de waarde van het huis kunt financieren, is dat bij woningen voor de verhuur gemaximeerd op 90% van de waarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat ligt vaak lager dan de waarde in onverhuurde staat. Oftewel de waarde als u er zelf in woont. Dat betekent dat het er op neer komt dat u in de praktijk ongeveer 50 tot 70% van de waarde in onverhuurde staat kunt krijgen aan hypotheek als u van plan bent om de woning te gaan verhuren.

Dat betekent dat er dus al een flink deel van uw huidige hypotheek moet zijn afgelost of dat u wat extra moet aflossen om ervoor te kunnen zorgen dat u uw huidige hypotheek kunt oversluiten naar een verhuurhypotheek. Bij dit oversluiten moet u ook nog wat denken, namelijk een mogelijke boete.

Als u bijvoorbeeld vijf jaar geleden een woning heeft gekocht en de rente voor 10 jaar heeft vastgezet, dan heeft u eigenlijk nog voor 5 jaar een commitment vanwege het rentecontract met de huidige geldverstrekker. Als u voor die tijd de woning oversluit naar een verhuurhypotheek kan het zo zijn dat de huidige geldverstrekker een boete in rekening wordt gebracht voor de misgelopen rente inkomsten. Vraag dan ook altijd een pro forma aflosnota op bij uw huidige verstrekker, zodat u weet wat de boete zal zijn.

Als u een appartement heeft, vraag dan bij de Vereniging van Eigenaren (VVE) of verhuur aan derden van de woning is toegestaan en check ook bij de verzekeraar van de opstalverzekering of verhuur is toegestaan. Mogelijk is het van belang om van verzekeraar te wisselen om er zeker van te zijn dat het verhuurde onderpand goed is verzekerd.

Daarnaast heeft het aanhouden van de huidige woning voor de verhuur ook gevolgen voor de financiering van uw nieuwe woning.
Allereerst heeft de invloed op de nieuwe hypotheek te maken met de overwaarde in uw huidige woning, die vervolgens niet beschikbaar komt wanneer het huis niet wordt verkocht. Dan komt de overwaarde dus niet vrij en kunt u ook niet besteden van de aankoop van een nieuw huis. Hierdoor is uw budget voor een nieuwe woning wat lager.

Daarnaast is ook uw maximale lening beperkt. Dat heeft een aantal redenen. De eerste is de bijleenregeling. Als er overwaarde in uw huidige woning zit, en u investeert dit niet in uw nieuwe woning, omdat u de woning niet verkoopt. Dan verliest u een deel recht op hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst gaat er namelijk van uit, dat u de woning wel verkoopt. En dat de overwaarde wel wordt ingebracht in de nieuwe woning. Als u de overwaarde niet investeert, is er minder hypotheekrenteaftrek. Voor dat deel wat u niet investeert, verliest u dit recht. Dat betekent ook dat u wat minder kunt lenen.

Verder zal een nieuwe geldverstrekker willen zien, dat u niet alleen de nieuwe hypotheek kunt betalen, maar dat ook de huidige hypotheeklasten betaalbaar blijven. Deze blijft immers doorlopen en het is belangrijk dat u de lasten kunt blijven dragen. U moet dus genoeg inkomen hebben om twee hypotheken naast elkaar volledig zelf te kunnen blijven betalen. In de praktijk zal dat natuurlijk vaak niet hoeven, aangezien de woning zal worden verhuurd en hier huurinkomsten tegenover staan. Belangrijk om te weten dat geldverstrekkers hier geen rekening mee houden bij de aanvraag van de nieuwe hypotheek. Er is immers nog geen huurder, er zijn nog geen huurinkomsten. Dit is echt een traditioneel kip-ei probleem. Tot die tijd moet u zelf genoeg inkomen hebben om beide hypotheken zelf te kunnen betalen.

Tenslotte is er ook beperkte keuze aan geldverstrekkers. Sommige aanbieders van nieuwe hypotheken stellen het verplicht dat u uw oude woning verkoopt. Uw oude woning mag u daarom niet aanhouden voor de verhuur. Het is ook belangrijk om u zich goed te realiseren dat wanneer u uw huidige woning gaat verhuren, dat u dan eigenlijk gaat investeren in vastgoed. Het is een soort belegging. Als er nog een hypotheek rust op uw eigen woning bent u in feite aan het investeren in vastgoed met geleend geld. Denk er van te voren goed over na of dat de manier is hoe u rendement wilt behalen op uw vermogen en of de bijbehorende risico’s bij u passen. Door een combinatie van deze factoren is het vaak toch verstandig om de woning in de verkoop te zetten.

Redenen huidige woning verhuren

1. Met huurinkomsten pensioen opbouwen
2. Extra inkomen
3. Hulp aan familie: ouders of kinderen
4. Ooit terugkeren naar de stad?
5. Vastgoed beschermen
6. Slimme belegging voor later

In 8 stappen woning verhuren en oversluiten hypotheek

Ontdek onze kennisbank met relevante artikelen over eigen woning verhuren

Meer advies nodig bij een nieuw huis en de oude verhuren

Wilt u liever contact met een van onze adviseurs en verder praten over uw persoonlijke situatie? Maak dan direct een vrijblijvende belafspraak. Bij Bliss helpen we graag verder!