Een huis kopen of huren? Alle voordelen en nadelen

Wat is nu een beter idee, een huis kopen of huren? Voor beide opties valt er eigenlijk wat te zeggen. De huurprijzen stijgen maar door, vooral in de grote steden. Ook de prijzen van koopwoningen rijzen de pan uit, en er komen veel extra kosten bij kijken. Aan de andere kant is de hypotheekrente juist historisch laag. Wij zetten de voordelen en de nadelen van huren en kopen op een rij.

Kopen of huren: verliefd worden of een zakelijke beslissing?

Als u een beslissing gaat nemen om een woning te kopen of te huren, zijn er een groot aantal factoren die een rol spelen. Natuurlijk is er bij veel mensen de emotie die ze bij een bepaalde woning voelen doorslaggevend. Verliefd worden op een huis kan iedereen overkomen. Er kunnen een aantal rationele overwegingen aan de koop of huur ten grondslag liggen.

Huren: de voor- en nadelen

Huurt u momenteel een woning, zit u op kamers of woont u nog bij uw ouders? Dan voelt het soms alsof iedereen om u heen een huis gaat kopen, behalve u. Een troost: u bent zeker niet de enige met dit probleem.

Huren wordt vaak afgeschilderd als zonde van het geld. Iedere maand de huur weggooien. Want ja, dat geld zou u ook kunnen investeren in een eigen huis. Hiermee gaat u echter voorbij aan alle voordelen die huren heeft.

De voordelen van een huis huren

Flexibiliteit

• Uw huurcontract kunt u vaak op vrij korte termijn opzeggen. Dat betekent meer flexibiliteit, bijvoorbeeld wanneer je van plan in het buitenland te gaan werken. Hierdoor kunt u gemakkelijker verhuizen. Dat is met een koophuis wel anders: het kan soms lang duren voordat die verkocht is. Huren betekent daarom ook vrijheid.

Geen last van waardedaling

• U bent niet afhankelijk van de situatie op de huizenmarkt. Daalt de waarde van uw woning? Dan is dat hooguit een probleem voor de verhuurder.

Huurbescherming

• Als huurder heeft u wettelijke huurbescherming: u mag niet zomaar uit uw huis worden gezet door de verhuurder. In sommige gevallen heeft u ook recht op huurprijsbescherming.

Geen onderhoud

• Is er iets kapot in uw huurwoning? In het geval van groot onderhoud is dat dan voor kosten van de verhuurder. Dat scheelt u dus onverwachte uitgaven.

Huurtoeslag

• Als huurder kan u onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor huurtoeslag. Dat scheelt u flink in de maandlasten.

De nadelen van een huis huren

Niet naar wens aan te passen

• U mag een huurwoning vaak niet naar wens aanpassen. Krijgt u wel toestemming van de huisbaas? Dan krijgt u de investeringen van uw verbouwing vaak niet terug. Hierdoor zal een huurder ook minder geneigd zijn deze investering te doen. Het gevolg hiervan is ongemerkt dat een huurder minder woongenot heeft.

Huurverhoging

• Ga ervan uit dat uw huur ieder jaar zal stijgen.

Lange wachttijden

• Door het beperkte aanbod zijn er vaak lange wachttijden voor huurwoningen, vooral in de grote steden. Als u een sociale huurwoning zoekt, moet u vaak al jaren bij een woningcorporatie ingeschreven staan om kans te maken.

Borg

• Voor particuliere huur betaalt u vaak borg. Die krijgt u pas terug als u de woning weer netjes oplevert.

Geen vermogensopbouw

• Met een huurwoning bouwt u, in tegenstelling tot bij een koophuis, geen eigen vermogen op. Een koper spaart in de stenen van het huis.

Sociale huur of vrije sector?

U kan in Nederland huren in de sociale of in de vrije sector. Het verschil tussen deze 2 huurmarkten zit hem in de huurprijs. Sociale huur en huren in de vrije sector worden van elkaar gescheiden door een zogenaamde liberalisatiegrens. Deze grens wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.

Ligt de aanvangshuurprijs van een woning onder deze grens? Dan is het sociale huur. Ligt de huurprijs daarboven, dan is de huurwoning geliberaliseerd: hij valt in de vrije sector.

Deze liberalisatiegrens is ook meteen de grens die geldt voor de huurtoeslag. Alleen als u een woning onder de liberalisatiegrens huurt, komt u in aanmerking voor huurtoeslag. Ligt uw huur daarboven? Dan heeft u daar geen recht op, onafhankelijk van hoeveel u verdient.

Voorwaarden van sociale huur

Wilt u in aanmerking komen voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie? Dan moet u wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden vindt u via Rijksoverheid.nl.

• Inschrijven bij de woningcorporatie
  U moet zich inschrijven bij een woningcorporatie. Of bij een andere organisatie die sociale huurwoningen aanbiedt. Welke organisaties dit zijn, kunt u navragen bij uw gemeente.
• Huisvestingsvergunning aanvragen
  In sommige gemeenten heeft u een huisvestingsvergunning nodig. Deze vraagt u aan bij uw gemeente.
• Voldoen aan eisen woningcorporatie
  De woningcorporatie mag eisen stellen aan de grootte van uw gezin. Of aan de hoogte van uw (gezamenlijke) inkomen.

Voorrang op sociale huurwoning

Op basis van bijzondere omstandigheden kan een woningcorporatie u voorrang geven op een sociale huurwoning. De gemeente bepaalt of u recht heeft op voorrang. U vraagt dan een urgentieverklaring aan bij de gemeente. In enkele gemeenten heet dit een voorrangsverklaring. Veel gemeenten hebben regels die bepalen of u voorrang kunt krijgen. Deze staan in een huisvestingsverordening. Als een gemeente die niet heeft, kan de woningcorporatie zelf deze regels voor voorrang maken.

Als u van een particuliere eigenaar huurt, kan ook deze allerlei eisen stellen om in aanmerking te komen voor een particuliere huurwoning. Een (startende) vastgoedbelegger zal namelijk willen weten of u betrouwbaar bent en informatie opvragen om uw financiële gegoedheid te bepalen. Risico’s van het investeren in vastgoed zal degene door het goed screenen van u als huurder willen beperken. Bovendien wenst de eigenaar zekerheid in geval van een financiering van het vastgoed, zodat de lasten in de vorm van de verhuurhypotheek blijvend kunnen worden betaald.

Huren in de vrije sector

Voldoet u niet aan de voorwaarden voor sociale huur? Dan kunt u een huurwoning in in de vrije sector zoeken, ook wel private sector genoemd.

De naam zegt het al een beetje. Verhuurders van private huurwoningen hebben veel meer vrijheid om hun huurprijs te bepalen: voor woningen in de vrije sector geldt (voorlopig) geen maximale huur. Vooral in de grote steden en daaromheen zorgt dat vaak in hoge prijzen. Is de vraag hoog? Dan stijgen de huren in de vrije sector mee.

Kopen: de voor- en nadelen

Denkt u dat kopen in uw persoonlijke situatie een beter idee is? Ook hiervoor hebben we de voor- en nadelen op een rij gezet.

De voordelen van een huis kopen

Meer woongenot

• De meeste bezitters van eigen woning genieten meer van hun eigen huis dan de gemiddelde huurder. Dat komt door een bepaald gevoel. Het gaat immers om een stukje eigendom en vaak is er ook meer bereidheid om erin te investeren om bepaalde verbeteringen aan te brengen.

Meer woningen om uit te kiezen

• Door de schaarste op de huurmarkt is er al jaren sprake van meer keuzevrijheid op de koopmarkt. Simpelweg zijn er veel minder huurwoningen beschikbaar. Het aantal beschikbare huurhuizen is veel kleiner dan de vraag naar huurwoningen. Het vinden van een leuke woning is hierdoor veel lastiger. Bovendien zijn er vaak lange wachtlijsten.

Aanpassen aan uw eigen wensen

• Als woningeigenaar mag u grotendeels zelf weten hoe u uw huis indeelt. Verbouwen is dus meestal geen punt.

Stabiele maandlasten

• Uw maandelijkse hypotheeklasten blijven door de jaren heen redelijk stabiel. Vooral als u kiest voor een lange rentevaste periode. Vaak zijn uw hypotheeklasten ook nog eens lager dan wat u aan huur zou betalen.

U bouwt vermogen op

• Door maandelijks op uw hypotheek af te lossen, bouwt u een eigen vermogen op. Deze bezitsvorming bouwt een koper over het algemeen op door aflossing van de lening en toename van de waarde woning.  Aan het einde van de looptijd van de hypotheek heeft u de volledige lening terugbetaald en is de woning van u. En als de waarde van uw huis eventueel stijgt, kunt u daar bij verkoop ook nog aan verdienen.

Lage hypotheekrente

• De hypotheekrente is nog steeds erg laag. En komt u met uw hypotheek in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, dan betaalt de Belastingdienst voor een gedeelte mee aan uw woonlasten. Een woning kopen, betekent namelijk een fiscaal voordeel. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, kan de hypotheekrente na vermindering van het eigenwoningforfait van het belastbare inkomen worden afgetrokken. Hierdoor kunnen de totale maandelijkse lasten van een koopwoning lager liggen ten opzichte van een huurwoning.

Startersregelingen

• Als koper hoeft u sinds 2021 (onder bepaalde voorwaarden) geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Starters kunnen in sommige gemeenten ook in aanmerking komen voor een starterslening.

Duurzame investering

• Gaat u uw koophuis verduurzamen? Dan bespaart u op de lange termijn vaak ook op energiekosten door een lagere energierekening.

De nadelen van een huis kopen

Minder makkelijk verhuizen

• Met een koophuis moet u veel meer regelen rond uw verhuizing. Het kan zijn dat u uw huis niet zo snel verkoopt als gehoopt, en u bent geld kwijt aan bijvoorbeeld een verkoopmakelaar en een notaris.

Tijdelijk dubbele lasten

• Een koper loopt ook een zogenoemd volgorderisico op. Dit kan zowel voorkomen bij het eerst kopen van een nieuwe woning als eerst verkopen van de eigen woning. Het gevolg hiervan is dat er tijdelijke dubbele lasten kunnen zijn rondom een verhuizing. Als de koper een nieuwe woning heeft gekocht, maar de oude nog niet heeft verkocht en daarom de lasten van twee woningen heeft. Aan de andere kant kan het ook zijn dat het risico plaatsvindt doordat de oude woning al is verkocht, maar de nieuwe woning nog niet is opgeleverd of aangekocht. In deze laatste situatie zullen er kosten gemaakt moeten worden voor tijdelijke woonruimte en eventuele opslag van bezittingen.

Veranderende rente en lasten

• Heeft u een hypotheek met variabele rente? Dan veranderen uw woonlasten mee als de rente daalt of stijgt. Die veranderingen zijn lastig te voorspellen. Het renterisico is een belangrijke factor, waardoor de lasten van een koopwoning kunnen wijzigen. De kosten van een eigen huis zijn een stuk grilliger dan de lasten van een huurder. Er zijn ook verschillende redenen voor het lastenrisico. Niet alleen een rentewijziging, maar ook een verandering van fiscaal regime en premies of andere kosten kunnen stijgen.

Kosten onderhoud

• Moet er iets gerenoveerd worden? Dan moet u dat als huiseigenaar zelf regelen.

Verzekeringen en belastingen

• Als huiseigenaar moet u een opstalverzekering en soms ook een overlijdensrisicoverzekering hebben. En u moet jaarlijks belastingen van uw gemeente en het waterschap betalen.

Risico op restschuld

• Uw huis kan in waarde dalen of de opbrengst kan lager uitvallen dan de hypotheek die op de woning rust. Dit is een vermogensrisico. Is uw huis bij verkoop minder waard dan uw hypotheek? Dan staat uw huis ‘onder water’. U komt dan met een restantschuld te zitten.

Kosten bij verhuizing

• Sinds 2018 kunt u nog maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat u bijkomende kosten van de aankoop zelf moet betalen: de kosten koper (k.k.). Daarvoor heb u een flinke zak eigen geld nodig. Als er sprake is van een bestaande woning kunnen er ook verkoopkosten bij kijken. De verhuiskosten van een koper zijn aanzienlijk meer dan die van een huurder.

Kopen of huren? Laat u in ieder geval goed adviseren!

Twijfelt u nog of een woning kopen bij uw persoonlijke situatie past? Neem dan contact met ons op. Samen bespreken we de mogelijkheden en bespreken we wat u meer geluk oplevert.