Steeds vaker helpen we Nederlanders in het buitenland met de financiering van een pand in Nederland. We ontvangen dan ook regelmatig verzoeken van Nederlandse expats in het buitenland, om te helpen met een hypotheek voor een woning in Nederland. Voldoet u aan de voorwaarden en heeft u de juiste kwalificaties? Dan zijn er zeker mogelijkheden, vooral als u in Europa woont. Op deze pagina bespreken we een aantal vaak voorkomende situaties.
1. U komt binnenkort terug naar Nederland
2. Een extra huis wanneer u regelmatig in Nederland verblijft
3. U wilt een woning in Nederland kopen om te verhuren
1. U komt binnenkort terug naar Nederland
Het kan zijn dat u een huis wilt kopen in Nederland, maar op dit moment nog in het buitenland woont en werkt. Kunt u dan een hypotheek krijgen? Het antwoord is ja, maar wel onder voorwaarden afhankelijk van uw persoonlijke situatie.
Het kan zijn dat u nu in het buitenland woont en op korte termijn weer terug naar Nederland gaat verhuizen om hier te werken. In dat geval kunt u twee dingen doen:
- U kunt eerst een tijdje gaan huren en daarna onder normale regels met uw nieuwe Nederlandse inkomen een hypotheek aanvragen.
- Het is ook mogelijk om onder een aantal voorwaarden om nu vanuit het buitenland alvast een Nederlandse hypotheek aan te vragen. In dat geval is het belangrijk dat uw werkgever verklaart vanaf welke datum u weer in Nederland bent en wat dan uw inkomen is. Ook is het belangrijk dat u een vast contract hebt en er geen proeftijd meer is. Daarnaast wordt er gekeken naar het land waar u nu woont.
Het is belangrijk dat u nu inkomen heeft in euro’s of in elk geval in Europa woont. En als u buiten Europa woont dat u dan werkt voor een grote, internationale organisatie. Overleg altijd even met uw hypotheekadviseur, maar in die situatie als u op korte termijn terug in Nederland gaat werken, kunt u vaak alvast een hypotheek aanvragen.
Bent u momenteel expat en komt u op korte termijn terug naar Nederland? En kunt u aantonen dat u weer inkomen zult genieten in Nederland? Dan zijn er mogelijkheden om, al voordat u weer terug bent, een hypotheek voor een woning in Nederland te kunnen krijgen. Hiervoor is het wel van belang dat uw werkgever schriftelijk verklaart per wanneer u weer in Nederland zult starten en wat de hoogte van uw nieuwe inkomen zal zijn.
Op basis van uw persoonlijke situatie is het mogelijk dat u onder de reguliere inkomenstoets valt. Hierbij wordt voor het vaststellen van de maximale hypotheek rekening gehouden met hypotheekrenteaftrek. Verder is het ook relevant dat u kunt aantonen dat er voldoende eigen middelen zijn om tijdelijk de dubbele woonlasten te kunnen betalen.
Bekijk handige informatie:
Hypotheek met inkomen in vreemde valuta
2. Een extra huis wanneer u regelmatig in Nederland verblijft (pied-à-terre)
Het kan ook zijn dat u in het buitenland woont en werkt. En dat wilt blijven doen. Maar dat u in Nederland ook een huis wilt aankopen. Een extra huis. Om in te wonen als u een tijdje hier verblijft. Zo’n type woning wordt een pied-à-terre genoemd. Ook voor dit type woning zijn financieringen mogelijk. Een tweede huis kopen en financieren, verloopt anders dan anders.
Daar zijn wel een aantal voorwaarden voor. Allereerst zullen u en een eventuele mede-aanvrager de Nederlandse nationaliteit moeten hebben. Daarnaast is het belangrijk natuurlijk dat er genoeg inkomen is. U hebt immers uw hoofdverblijf in het buitenland waar u nu woont en werkt. En wilt nog een extra huis kopen in Nederland. U moet genoeg inkomen hebben om allebei die woningen te kunnen blijven betalen.
Vaak geldt een ondergrens van minimum 60.000 euro inkomen op jaarbasis, maar er wordt natuurlijk ook gekeken naar de precieze woonlasten in het buitenland. Als u al meer dan 20% van uw inkomen kwijt bent aan woonlasten aan uw huidige huis dan is het vaak niet mogelijk om ook nog een huis in Nederland aan te kopen.
Het kan zijn dat uw werkgever een deel van uw woonlasten in het buitenland meebetaalt. Als u zo’n vergoeding ontvangt, mag u dat wel meenemen in de berekening van de lasten. Daarnaast is het belangrijk dat u als u een woning in Nederland aankoopt, dat dat echt een woning is voor u om in te wonen als u hier bent en niet voor de verhuur. Het mag ook niet een recreatiewoning of een vakantiewoning zijn.
Tot slot moet u ook wat eigen geld hebben om te kunnen investeren. De maximale hypotheek voor zo’n pied-à-terre woning is 85 procent van de waarde van het huis. U moet dus minimaal 15 procent zelf kunnen investeren voor de aankoop. Vaak zijn er ook nog wat extra eisen aan de hypotheek, zoals bijvoorbeeld een kortere looptijd van de hypotheek.
De meeste aanvragen die we van expats en Nederlanders in het buitenland ontvangen, hebben deze doelstelling. U zoekt in Nederland een woning die u zelf wilt bewonen als u hier bent. U bent met enige regelmaat in Nederland om bijvoorbeeld vrienden en familie te bezoeken. De woning wordt niet aan derden verhuurd.
Het is van belang dat u als expatriate structureel voldoende inkomen genereert om zowel de woonlasten in uw woonland als in Nederland te kunnen blijven betalen. In deze situatie kunt u volgens Nederlandse normering circa 20% tot 22% van het bruto inkomen besteden aan totale woonlasten. Bedraagt uw huur in het woonland al 20% of meer van uw bruto inkomen? Dan is er in Nederland geen hypotheek meer mogelijk. Betaalt uw werkgever structureel mee aan de woonlasten? Dan mag u dit meenemen bij de bepaling van de leencapaciteit.
Houd er ook rekening mee dat de hypotheek voor expats meestal niet in 30 jaar, maar eerder in 20 jaar tijd moet zijn afgelost. De maandlasten zijn hierdoor hoger dan bij een hypotheek met een standaard aflostermijn van 30 jaar. Een handige vuistregel bij de huidige lage rentetarieven: per € 100.000 lening heeft u circa € 500 aan maandlasten (rente + aflossing).
Belangrijke spelregels voor het kopen van een extra huis door expats (pied-à-terre):
- Nationaliteit: minimaal 1 van de aanvragers heeft een Nederlands paspoort. De eventuele andere aanvrager heeft een EU paspoort of verblijfsvergunning.
- Inkomensgrens: Minimaal bruto jaarinkomen van € 60.000 van de hoofdaanvrager.
- Nu woonachtig in Europa (buiten Europa zijn de mogelijkheden beperkt*).
- Verhuur is niet toegestaan (zie hieronder).
- Recreatie- en vakantieparkwoningen kunnen niet gefinancierd worden.
- Alleen het inkomen uit loondienst is van toepassing. Inkomen uit een eigen onderneming buiten Nederland kan niet meegenomen worden.
- Maximale lening is 85% ten opzichte van de marktwaarde van de woning.
*Mogelijkheden bij verblijf buiten Europa
Er zijn beperkte mogelijkheden om een hypotheek te krijgen voor een pied-à-terre als u buiten Europa woont. Woont u in een land dat als risicoland wordt bestempeld, dan kunnen u meestal niet helpen. Houd er rekening mee dat geldverstrekkers hun acceptatiebeleid (en de lijst met risicolanden) te allen tijde kunnen wijzigen, dus ook tijdens het proces. Er zijn wel mogelijkheden indien:
- Uw inkomen in euro is is (niet alleen de uitbetaling maar ook in de arbeidsovereenkomst).
- Er een toezegging van de werkgever is dat u binnen 6 maanden weer terugkomt naar Nederland (schriftelijk: harde datum + inkomen vanaf dat moment).
- U een adres in Nederland hebt waarop u en uw mede-aanvrager post ontvangen van een bank en/of gemeentelijke instelling. U woont dus in Nederland en hebt een werkgever in een ander land. Bijvoorbeeld omdat u veel heen en weer reist en/of online kunt werken. U verklaart dit schriftelijk. Het is geen eis dat u in Nederland bent ingeschreven en/of belastingplichtig bent.
3. U wilt een woning in Nederland kopen om te verhuren (investering/belegging)
Wilt u investeren in een woning of appartement om deze te verhuren? Dan zijn er mogelijkheden om hiervoor een specifieke hypotheek te krijgen. De naam van een dergelijke vastgoedfinanciering is de verhuurhypotheek. Houd er rekening mee dat u doorgaans niet meer dan 70-80% van de marktwaarde in verhuurde staat kunt lenen. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Vaak is de marktwaarde in verhuurde staat tussen de 70-100% van de koopsom. Als de woning laag getaxeerd wordt, is dus maar een lening mogelijk van bijvoorbeeld 56% van de koopsom (80% van 70% van de koopsom). Daarnaast liggen de hypotheekrentes voor deze financieringen 1 à 2% hoger dan reguliere hypotheekrentes.
Omdat de huurstroom in euro is, heeft u geen/minder valutarisico. Bij de beoordeling van de hypotheek te behoeve van het kopen van huis om te verhuren, wordt vooral gekeken of deze huurstroom hoog genoeg is om de hypotheeklasten mee te voldoen. Er wordt minder gelet op inkomen uit arbeid. Dit is alleen mogelijk voor beleggers die ca. 5 appartementen voor de verhuur in bezit hebben of een serieus plan (met cijfermatige onderbouwing) hebben om dit in de komende jaren op te bouwen. U kunt in deze situatie worden gekenmerkt als een professionele vastgoedbelegger. Iedere geldverstrekker heeft hiervoor andere eisen om te kunnen kwalificeren als professional.
Hypotheekrenteaftrek voor expats
Eventueel is het mogelijk dat u als expat gebruik kunt maken van hypotheekrenteaftrek in uw eigen woonland. Hiervoor moet u de lokale belastingautoriteit raadplegen. Voor de berekening van de maximale leencapaciteit in Nederland wordt hier niet of nauwelijks rekening mee gehouden.
Hypotheek voor huis in het buitenland
Een huis kopen in Spanje, Frankrijk of Curaçao? Het kan ook zijn dat u een huis in het buitenland wilt aankopen. Het is hiervoor niet mogelijk om een Nederlandse hypotheek aan te vragen bij een reguliere geldverstrekker. Als u nu al een hypotheek hebt in Nederland kunt u wel de mogelijkheid onderzoeken om die hypotheek te verhogen. Als er veel overwaarde in het huis zit en u hebt genoeg inkomen dan kunt u soms uw hypotheek verhogen en de vrijgekomen overwaarde gebruik om te investeren in een huis in het buitenland.
Bent u benieuwd naar wat er in uw situatie mogelijk of handig is? Wilt u weten of u in aanmerking komt voor een hypotheek in Nederland terwijl u in het buitenland woont? Maak dan een afspraak met een van onze hypotheekadviseurs.