Het financieringsvoorbehoud is een financieringsclausule die in een koopovereenkomst kan zijn opgenomen. Wilt u een huis kopen? Is het bod op uw droomwoning inmiddels geaccepteerd? Dan zal er vanwege het schriftelijkheidsvereiste een goede koopovereenkomst moeten worden opgesteld. Belangrijk hierbij is om in het koopcontract van de woning ontbindende voorwaarden op te laten nemen. Op die manier kunt u zonder kleurscheuren onder de koop uit mocht er een reden zich voordoen die is opgenomen in het koopcontract. De belangrijkste en meeste bekende ontbindende voorwaarde is die over de financiering wanneer iemand een eigen huis gaat kopen is: onder voorbehoud van financiering. Bij Bliss adviseren we altijd om een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst op te nemen.
Onder voorbehoud van financiering
Een financieringsclausule geeft de koper van een woning het recht de koopovereenkomst te ontbinden wanneer degene op het oog op de betaling van de afgesproken koopprijs geen geldlening kan krijgen. Meestal is het op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, voor de koper onzeker of degene de koopprijs kan betalen. Er zal eerst daadwerkelijk bij een geldverstrekker een verzoek voor een geldlening ingediend moeten worden. Vooraf staat niet altijd vast of een dergelijk financieringsverzoek zal worden gehonoreerd. Wanneer de ontbindende voorwaarden met betrekking tot de financiering in de koopakte is opgenomen, krijgt de koper het recht de koop te ontbinden als blijkt dat degene geen geldlening kan krijgen.
Waarom een financieringsvoorbehoud in de koopakte opnemen?
Een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst opnemen is geen overbodige luxe. Sterker, het is een noodzaak om financiële ongelukken te voorkomen. De standaard boete in een koopakte is namelijk 10 procent van de koopsom en tijdens een financieringstraject kunnen er altijd onzekerheden bestaan en ontstaan. Er zijn niet veel mensen die een dergelijk boetebedrag gemakkelijk kunnen ophoesten. Niemand wilt zo’n bedrag onnodig betalen.
Nadat de getekende koopakte is ontvangen, heeft de koper wettelijk drie dagen bedenktijd. Hiervan moeten er twee werkdagen zijn en deze tijd is beschikbaar om zonder opgave van reden van de koop af te zien. Na deze periode mag een koper alleen van de koop af wanneer men zich succesvol kan beroepen op ontbindende voorwaarden.
Als er geen voorbehoud ten aanzien van de financiering is opgenomen en u moet van de koop afzien, doordat u geen hypotheek kunt krijgen, zult u een flinke boete of de waarborgsom moeten betalen. In de meeste koopovereenkomst wordt er standaard 10% van de koopsom overeengekomen om zeker te stellen. We zien in de praktijk dat men vaak hiervoor een bankgarantie afsluit.
Heeft u van te voren berekend hoeveel hypotheek u kunt krijgen? Zelfs als u weet wat u kunt lenen, is het verstandig om een voorbehoud als ontbindende voorwaarde op te nemen. Het is namelijk nooit 100 procent zeker dat u een hypotheek kunt krijgen. Het risico dat de financiering mislukt en u met flinke kosten achterblijft, is belangrijk om te verminderen. De wereld staat niet stil en er kunnen altijd bepaalde redenen aanwezig zijn, waardoor het besluit van de geldverstrekker behoorlijk teleurstellend kan zijn. Er zijn risico’s rondom het onderpand. Uit het taxatierapport kan bijvoorbeeld blijken dat de marktwaarde van de woning niet voldoende is om daarmee de koopsom volledig te kunnen financieren. Bovendien kunt u een negatieve BKR registratie hebben opgelopen, waardoor de kans op een succesvolle financiering vaak nihil is. Dat is precies de reden waarom we dit van te voren checken.
Het acceptatiebeleid van geldverstrekker is geen statisch geheel. Van tijd tot tijd worden de acceptatieregels van aanbieders strenger en tussentijds kan de ‘riskappetite’ worden aangepast. Bij een maatwerk hypotheekaanvraag is het allerminst zeker of de geldverstrekker wilt financieren. Het besluit en eindoordeel over het verzoek ligt altijd bij de acceptant die de aanvraag beoordeeld.
Juiste vermelding voorbehoud financiering
Om een beroep op een voorbehoud te doen laten slagen, is het essentieel dat u de correcte onderwerpen bij het financieringsvoorbehoud heeft vastgelegd. De termijn waar het voorbehoud van toepassing is zo’n onderwerp. Zorg daarom dat u een datum in de koopovereenkomst vermeld tot wanneer u de tijd nodig heeft om de financiering succesvol af te ronden. Vaak wordt er een voorbehoud van 6 tot 8 weken opgenomen na het tekenen van de koopakte. Ook de juiste hypotheeksom moet in de ontbindende voorwaarden worden vermeld. Het is ook mogelijk om dit nog verder te concretiseren. U kunt er zelfs voor kiezen om een specifiek percentage aan hypotheekrente en de hypotheekvorm in de financieringsclausule te laten beschrijven.
Uitstel vragen: tussentijds termijn voorbehoud verlengen
Als u binnen de gestelde termijn de hypotheek nog niet rond heeft, is het verstandig om contact op te nemen met de verkopend makelaar of met de eigenaar wanneer degene direct bij de verkoop betrokken. Soms is er simpelweg meer tijd nodig vanwege opgelopen vertraging tijdens het traject of doorlooptijden bij de geldverstrekker. Een verzoek indienen om de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen, is in zo’n situatie vaak voor alle betrokken partijen een slimme keuze. Mocht u meer tijd krijgen, is van belang dat u dit op schrift krijgt. Op die manier kunt u dit later altijd aantonen als hier behoefte aan is. Gaat de verkoper akkoord met met verlenging van de ontbindende voorwaarden, leg dan de verlenging en de nieuwe datum ook schriftelijk vast. Gedoe achteraf over dit onderwerp wilt u natuurlijk voorkomen.
Inspanningsverplichting bij beroep doen op financieringsvoorbehoud
De koper kan niet zonder meer de overeenkomst met een beroep op de financieringsclausule ontbinden. De koper heeft namelijk een inspanningsverplichting en zal moeite moeten doen om een financiering te krijgen. Volgens de rechtspraak zal de koper bij het inroepen van de financieringsclausule tenminste twee of drie afwijzingsverklaringen aan de verkoper moeten overleggen. Vaak wordt in de clausule ook opgenomen hoeveel afwijzingen nodig zijn voor de koper om zich op deze bepaling te kunnen beroepen. Het is de verantwoordelijkheid van de hypotheekadviseur om de klant te wijzen op de datum waarop de mogelijkheid van ontbinding van de koopovereenkomst op grond van de opgenomen ontbindende voorwaarden verloopt. Bij Bliss bewaken we als een havik zorgvuldig de tijdslijnen, deadlines en voortgang van uw hypotheekaanvraag.
Beroep doen op het financieringsvoorbehoud
Krijgt u de financiering niet rond? Wilt u beroep doen op het financieringsvoorbehoud? In de koopovereenkomst is vaak opgenomen dat voor een geldige ontbinding van de koopovereenkomst het vereist is om een aangetekende brief te versturen aan de verkoper om een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Vaak is het ook benodigd om bewijs te overleggen van de bovengenoemde inspanningsverplichting. De verkoper wilt namelijk bewijs dat er bij één of soms meerdere geldverstrekkers een aanvraag is ingediend en dat deze vervolgens is afgewezen. Als u van plan bent om een nieuwe woning te kopen, is het belangrijk om dit goed voor te bereiden samen met een hypotheekadviseur. Tijdens een traject zijn er verschillende zaken die ingang gezet moeten worden. Bij Bliss begeleiden u bijvoorbeeld met het aanvragen van een taxatie die past bij de financiering. Huis gekocht? Stuur dan de koopovereenkomst direct aan uw adviseur en maak een afspraak voor een hypotheekadvies, zodat de aanvraag goed en snel kan worden voorbereid. Door deze snelheid ontstaat er ruimte om in geval van een afwijzing nog een andere geldverstrekker te proberen.
Andere ontbindende voorwaarden opnemen
Het staat de koper en verkoper vrij om andere ontbindende voorwaarden in hun overeenkomst op te nemen, zolang deze niet in strijd zijn met bindende voorschriften in de wet, met de goede zeden of de gewoonten. Naast het onder voorbehoud van financiering is het ook mogelijk om andere afspraken over ontbindende voorwaarden vast te leggen. Wellicht wilt u van de koop afzien wanneer de verkoop van uw oude woning niet doorgaat. Ook is het verstandig om de koop te kunnen ontbinden mochten er verborgen gebreken aan het licht komen tijdens het uitvoeren van de bouwtechnische keuring. Wanneer de herstelkosten van achterstallig onderhoud hoger dan een bepaald bedrag uitkomen, is het interessant om opnieuw te kunnen onderhandelen over de afgesproken prijs of helemaal van de koop te kunnen afzien. U neemt dan onder voorbehoud van bouwkundige keuring op in de koopovereenkomst. Wilt u per se een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Laat hier dan ook een aparte ontbindende voorwaarden voor opnemen.
In een aantal gemeenten is het vereist om een woonvergunning te hebben. Als u deze vergunning niet krijgt, is het uiteraard prettig dat u de koop van de woning kunt ontbinden. Hiervoor is het wel van belang om een ontbindende voorwaarde hierover op te nemen in het koopcontract. Een goede aankoopmakelaar kan u hierbij van dienst.
Andere veelvoorkomende ontbindende voorwaarden zijn die met betrekking tot:
- Wanprestatie
- Beschadiging
- Bouwkundige keuring
- Huisvestingsvergunning
- Nationale Hypotheek Garantie
Zo lang er geen wettelijk financieringsvoorbehoud is, adviseren we altijd om de juiste ontbindende voorwaarden zelf op te nemen in de koopovereenkomst. Bij Bliss zijn we echter bewust van de huidige ontwikkelingen en noodzaak om in sommige plaatsen zonder voorbehoud te bieden. Laat u van te voren goed adviseren, zodat het risico van bieden zonder voorbehoud van financiering zo goed als mogelijk is afgedekt.