erfpacht

Erfpacht

In een aantal grote Nederlandse steden, waaronder Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht staan huizen soms niet op eigen grond. De bezitter van de grond geeft de koper van de woning dan wel het recht op het gebruik van de grond, maar verkoopt de grond zelf niet. We noemen dit erfpacht. In dit artikel vertellen we u wat erfpacht precies inhoudt en welke invloed het heeft op de financiering van uw woning.

Canonverplichting

Bij het kopen van een huis op erfpachtgrond wordt u de eigenaar van het huis, maar niet van de grond. De eigenaar van de grond zal een bedrag in rekening brengen aan u, voor de pacht van de grond. Dit wordt de canonverplichting genoemd. U kunt deze vergoeding jaarlijks betalen. Het is ook mogelijk om de canonverplichting voor een bepaald aantal jaren af te kopen, of de erfpacht kan ook eeuwigdurend worden afgekocht. Vaak is de eigenaar van de grond een gemeente. In de gemeente Amsterdam staat bijvoorbeeld ongeveer 60% van al het onroerend goed op grond van de gemeente.

Erfpacht afkopen

In sommige gevallen krijgt u de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Of dit wel of niet verstandig is, hangt af van uw specifieke, persoonlijke situatie. Het voor een bepaalde periode of eeuwigdurend afkopen van de erfpacht zal om te beginnen in de eerste jaren tot een verhoging van de maandlast leiden. Daartegenover staan de volgende voordelen:

  • De afkoop is mee te financieren in de hypothecaire lening en één op één waardevermeerderend voor de bepaling van de marktwaarde die ten grondslag ligt aan de maximale hypotheek.
  • De hypotheekrente van de lening is in beginsel fiscaal aftrekbaar.
  • U hebt geen onzekerheid meer over de hoogte van de canon in de toekomst, en het soms wisselende beleid van de verpachter.
  • Bij verkoop is er geen belemmering en onzekerheid voor potentiële nieuwe kopers.

Rekenvoorbeeld gevolgen erfpacht op maandlasten

Een annuïteitenhypotheek van € 200.000 met een van rente 2,5% zonder erfpacht geeft een bruto maandlast van € 790 (netto ongeveer € 660).

Koopt u de erfpacht niet af, en heeft u bijvoorbeeld een canonverplichting* van € 1.000 per jaar? Dan neemt de bruto maandlast toe tot € 874 (netto ongeveer € 710).

Koopt u de erfpacht wel af, voor bijvoorbeeld een eenmalig bedrag van € 30.000, waardoor hypotheek toeneemt tot € 230.000?** Dan neemt de bruto maandlast toe tot € 909 (netto ongeveer € 765).

* Canon is aftrekbaar
** De rente over deze lening is fiscaal aftrekbaar

Wat zijn de gevolgen van erfpacht voor de financiering van een huis?

Voor het financieren van een huis op verpachte grond zijn er aandachtspunten waar geldverstrekkers op letten. Hieronder zetten we de belangrijkste punten op een rij. Zo weet u precies waar u aan toe bent als u een huis op verpachte grond wilt kopen en financieren met een hypothecaire lening.

De belangrijkste aspecten zijn:

  • Is de erfpacht afgekocht?
  • Is er jaarlijks een canon verschuldigd?
  • Is er sprake van particuliere erfpacht?

1. Is de erfpacht afgekocht?

De erfpacht kan (voor een bepaalde periode) zijn afgekocht. Als dat het geval is, moeten er nieuwe afspraken worden gemaakt bij het aflopen van de erfpachtcanon. Na afloop van die periode wordt de canon herzien op basis van de grondwaarde. Is de grondwaarde gestegen? Dan kan er een hogere canon worden bedongen. Dit kan uw financiële positie en de waarde van het pand dus verslechteren!

Geldverstrekkers willen om deze reden hun risico’s beperken. Zij willen niet dat er voor een nieuwe periode een veel hogere canon wordt afgesproken, als u nog niet eens halverwege de looptijd van uw lening bent (wanneer de schuld nog hoog is ten opzichte van de waarde van het pand). Loopt het tijdsvak van de erfpacht wél binnen de helft van de looptijd van de hypotheek af (bijvoorbeeld binnen 15 jaar, bij een looptijd van 30 jaar)? Dan kan dit belemmerend werken voor het verkrijgen van een hypotheek. Het is daarom belangrijk om de erfpachtvoorwaarden vooraf helder te hebben.

Is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht? Dan heeft dit meestal geen verdere gevolgen voor het verkrijgen van de financiering. U heeft immers eeuwigdurend het recht om de grond te gebruiken, zonder dat u daarvoor een verdere vergoeding verschuldigd bent. Wel moet u zich houden aan de afspraken die gemaakt zijn in het erfpachtcontract, zoals bijvoorbeeld bijzondere bepalingen over de afgesproken bestemming. In het erfpachtcontract staan de rechten en plichten van de grondeigenaar (bijvoorbeeld de gemeente) en de gebruiker van de grond (de erfpachter).

2. Is er een jaarlijkse erfpachtcanon verschuldigd?

Wanneer er jaarlijks een erfpachtcanon is verschuldigd, dan heeft dat gevolgen voor uw maximale leencapaciteit. Een veilige vuistregel is dat u ongeveer 20 maal de jaarlijkse canon minder kunt lenen ten opzichte van een ‘normale’ maximale hypotheek.

Rekenvoorbeeld gevolgen erfpacht op maximale hypotheek

Een inkomen van € 40.000 biedt bij een rente van 1,8% een maximale leencapaciteit van € 180.707 (2020). Een jaarlijkse erfpachtcanon van € 1.000 zorgt er echter voor dat de maximale leencapaciteit naar beneden wordt bijgesteld, naar € 160.707. Dat is op basis van de ezelsbruggetje 20 keer de jaarlijkse canon minder.

3. Is er sprake van particuliere erfpacht?

Een huis waarbij sprake is van particuliere erfpacht, is vaak moeilijk te financieren. Hiervoor moet u eerst een zogenaamde ‘erfpachtopinie’ aanvragen. Een erfpachtopinie is een verklaring van een notaris, waarin staat vastgelegd aan welke criteria de waarde van een erfpachtwoning getoetst kan worden. Een ‘groene’ opinie betekent dat er mogelijkheden zijn om te financieren. Bij een ‘oranje’ opinie wordt de financiering lastig, en bij een ‘rode’ opinie is het helemaal niet mogelijk om een financiering voor de woning te regelen.

Bliss helpt u graag bij uw zoektocht naar de best mogelijke manier om uw huis en de mogelijke erfpacht te financieren. Is er sprake van een canonverplichting op een bestaand huis of nieuwbouwproject dat u op het oog hebt? Neem dan contact met ons op om de financiële implicaties te bespreken. Maak hieronder een vrijblijvende belafspraak met één van onze adviseurs, en we bespreken bekijk meteen wat uw mogelijkheden zijn.

Review deze pagina aub

Klik op de sterren

Gemiddelde score 5 / 5. Aantal stemmen: 21

Geen stemmen, wees de eerste!

Plaats een reactie